ЧП районного масштаба

Ступин И. ЧП районного масштаба // Эксперт. 2002. №24. C.65-68

Улица была очень узкая и грязная, а воздух насыщен зловонием... За крытыми проходами и дворами, примыкавшими к главной улице, виднелись домишки, сбившиеся в кучу, и здесь пьяные мужчины и женщины буквально барахтались в грязи, а из некоторых дверей крадучись выходили какие-то дюжие подозрительные парни, очевидно, отправлявшиеся по делам не особенно похвальным и безобидным?. Так Чарльз Диккенс в ?Приключениях Оливера Твиста? живописал лондонские трущобы, назвав их ?местами, обреченными на гибель?. Менее пессимистично к подобным вещам относился в том же ХIХ веке российский писатель Владимир Гиляровский. Он считал, что трущобы можно облагородить, нужно только воззвать к власти, усовестить ее. Свои впечатления от походов по злачным московским углам он запечатлел в сборнике рассказов ?Трущобные люди?, полагая, что для градоначальников это станет сигналом и они начнут ?выправлять? социально запущенные места проживания. Однако ?этот мрак, без единого просвета?, как окрестила произведение цензура, был по ее же распоряжению сожжен до выхода в свет.

Перестройка по-американски

Гиляровский не был идеалистом. То, как он воспринимал трущобы, американцы называют словом ?disaster?, которое они употребляют для обозначения ?районов упадка?, образовавшихся в современных мегаполисах. Не гибели, заметим, а упадка. ?Disaster? в переводе с английского ? бедствие. И избавляться от него предприимчивые американцы научились более полувека тому назад, сразу после второй мировой войны. Именно тогда в США появились первые агентства по редевелопменту (redevelopment agencies). Круг их задач ? ликвидация упадка, улучшение городской среды обитания и условий жизни горожан. Основой для создания подобных агентств в разных городах и штатах стал калифорнийский закон о редевелопменте (California Community Redevelopment Law).

Редевелопмент ? это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов с использованием собственных, и привлеченных инвестиций. Главная его цель ? повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости.

Этот механизм включается, когда из суммы, благоприятной для жизнедеятельности, начинают одно за другим выпадать слагаемые. Сбои (заметим, даже в условиях развитой рыночной системы западных стран) происходят как в центральных городских районах, так и на окраинах. Обычно проблемы нарастают волной. Сначала портится внешний вид (фасады зданий, дороги), со временем падает в цене недвижимость, район покидают состоятельные горожане. Изменяется социальный состав населения, растет преступность, наркомания, насилие.

У этих внешних проявлений упадка существует и четкий финансовый показатель: снижаются объемы налоговых поступлений в городскую казну. Одним из основных налогов является налог на недвижимое имущество, поступление которого снижается вместе с обесцениванием недвижимости и изменением социального состава населения. Властям не хватает денег на поддержание инфраструктуры квартала (инженерия, ремонт зданий, дорог, уборка территории, полиция, пожарная охрана).

Механизмы свободного рынка не работают, усилия властей оказываются безрезультатными. Тогда на загнивающей территории вводится своего рода чрезвычайное положение. Правительство штата объявляет, что отныне здесь действует особый законодательный режим, по сути отменяющий законы свободного рынка. Происходит объединение усилий администрации, частного бизнеса и местных жителей. Территория отдается на откуп агентству по редевелопменту.

Это агентство, как правило, является самостоятельным юридическим лицом (со стопроцентным государственным участием) и имеет в своем составе комиссию (ее члены назначаются местными властями), попечительский совет и представителей местного населения. В задачи комиссии и попечительского совета входит планирование восстановительных мероприятий, разработка проектно-сметной документации, определение границ комплексной реконструкции (survey area), создание структур по реализации программы редевелопмента, согласование планов преобразования с представителями местной общины.

Непосредственная реализация проекта поручается частному девелоперу, имеющему безупречную репутацию и опыт. Он изменяет структуру застройки ? возводит жилую и коммерческую недвижимость, привлекает соинвесторов. Продвигая коммерческое развитие, агентство перестройки стимулирует новые коммерческие налоги, которые приносят пользу городу. Результат ? новые рабочие места (торговля, производство, услуги, офисы, строительство), новая инженерная инфраструктура, реконструированные здания, новое комфортное жилье, увеличение поступлений в городской бюджет.

Дискомфортный механизм

Впрочем, деятельность американских агентств по редевелопменту сопряжена и с рядом проблем. И в первую очередь они грозят мелкому и среднему местному бизнесу, который ?не вписывается? в проект. В этом случае он выкупается агентством (например, если, согласно проекту редевелопмента, бензоколонка расположена на земельном участке, предназначенном для размещения сборочных производственных цехов).

Девелопер, реализующий проект комплексной реконструкции, волен делать с землей и собственностью других индивидуумов все, что пожелает. Интересы мелких владельцев частной собственности попросту не берутся в расчет. Все подчинено глобальной цели. Проект перестройки предоставляет исполнителю исключительное право ведения переговоров с частными собственниками о выкупе имущества, в том числе земельных участков. Если же соглашение не достигнуто, проблема решается в судебном порядке и, как правило, в пользу агентства по редевелопменту. Ибо, как указывается в судебных вердиктах, этого требует общественная потребность.

Специалисты говорят, что из этой проблемы вытекает и другая ? этическая, или, скорее, психологическая. И агентства по недвижимости, и инвесторы, и те же девелоперы, которые работают по программе редевелопмента, обычно чувствуют определенный дискомфорт. Ведь им приходится работать в условиях несвободного рынка, в некоей искусственной оболочке. А это не вполне нормальный и обычный способ зарабатывания денег. Но что делать? Это крайняя мера ? иначе район не вытащить.

Американские критики агентств по редевелопменту в своих статьях отмечают, что в результате деятельности редевелоперов иногда уничтожается не только местный мелкий бизнес, но и исторические здания, уникальные окрестности (их ?лишают особого колорита?, как выражаются авторы критических заметок). В качестве одного из примеров приводится опыт реконструкции исторического делового района в Анахейме в середине 70-х годов.

Вызывает нарекания и принцип формирования дохода агентства. Доход агентства ? процент приращенного налога на собственность (то есть разница между тем, что было, и тем, что есть). Вообще, по закону, агентство может потратить вырученные деньги только для целей редевелопмента. Кроме того, после реализации проектов агентство должно быть расформировано (максимальный срок его существования ? сорок лет), а новые доходы за счет налога на собственность должны полностью поступать в местный бюджет. Но на практике законы о редевелопменте содержат много исключений и лазеек. Так, из 359 агентств перестройки, созданных около полувека назад в городах штата Калифорния, только четыре были расформированы. В результате муниципалитеты не всегда могут использовать деньги, полученные благодаря редевелопменту, для собственных нужд ? поддержания общественной безопасности и обслуживания населения (это самые объемные статьи городских бюджетов).

Ни рецепта, ни лекарства

Как видим, редевелопмент не является идеальным и единственным рецептом спасения ?обреченных на гибель мест? и имеет свои издержки. Но тем не менее американский опыт ?перестройки?, или комплексного развития городских территорий, вполне мог бы быть использован и в России. При определенных условиях, конечно.

Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Андрей Гусев считает, что первым делом необходимо разработать федеральное законодательство, регулирующее правовые вопросы реконструкции городских кварталов и населенных пунктов. По его мнению, в наших условиях недопустимо, чтобы каждый субъект федерации изобретал собственные законы, как это заведено в США. Ведь мы отличаемся от Штатов тем, что у нас отсутствует развитое местное самоуправление, нет совершенного рыночного механизма и свободного оборота земельных участков. Хотя Земельный кодекс вступил в действие, пока он с трудом находит практическое применение. А без развитых земельных правоотношений рынок недвижимости никогда не станет эффективным.

?На Западе есть устоявшиеся границы городов, селений, землевладений, которые повышаются или понижаются в цене. Есть дома, которые переходят из рук в руки. В Нью-Йорке существуют кварталы, которые периодически сносятся и застраиваются. Там установлены цивилизованные правила работы с землей. У нас таковых нет, ? говорит Алексей Шепель, генеральный директор инвестиционно-строительной компании S-Holding. ? Возьмем квартал в центре Москвы. Внутри него есть "пятно". И расширить его невозможно. Рядом, например, есть земля, застроенная развалившимися зданиями. Но выясняется, что она уже чья-то. Получается, что в одном квартале работает от двух до пяти организаций, которые постоянно толкаются локтями, зачастую применяя методы недобросовестной конкуренции. У нас нет понятия "редевелопмент". Мы занимаемся экстенсивным и интенсивным строительством. Не улучшаются территории. Нет понимания того, что комплексно застроенный квартал через несколько лет будет приносить доход ? как девелоперу, так и городу. Комфортная среда внутри квартала, кстати, стоит тех колоссальных денег, которых не хватает для ипотечных кредитов и их удешевления?. Пока же эта среда, по словам г-на Шепеля, методично убивается, территории ?раздракониваются? на кусочки ? лакомые и не очень. Многие крупные строительные компании растут взрывообразно, им нельзя останавливаться. Поэтому их философия ? построить дом и сбежать на другую площадку. ?Наша же установка, ? подчеркнул Алексей Шепель, ? получение квартала, его застройка и дальнейшее управление им?.

Земельную проблему считает актуальной и вице-губернатор Санкт-Петербурга, председатель КУГИ Валерий Назаров. ?Необходимо создать рынок сформированных земельных участков, ? заявил он, выступая на конференции "Рынок недвижимости России ? взгляд в XXI век". ? Пока мы не добились эффективного использования земли. Почему? Для приобретения прав надо оформить громадный пакет документов. Это стоит и времени, и денег. Кроме того, инвестор готов быстро вкладывать деньги в ту недвижимость, где оформлены и защищены права. Информация о правовом положении недвижимости должна быть общедоступной. Без этого нет доступа в свободный рынок. Покупатель земли должен знать, что на ней можно построить, какие существуют ограничения. Сегодня же мы показываем пальцем на земельный участок, но мало что о нем знаем?.

Кстати, Валерий Назаров уверен, что необходимо активно продвигать идеологию создания агентств по развитию территорий. При этом надо создавать не отдельные юридические лица, как в США, а предоставлять статус агентств девелоперским компаниям, имеющим солидную деловую репутацию. ?Раньше мы создавали самостоятельные агентства, появлялись желающие заработать на бюджете. В течение года они жаловались на определенные трудности и втихую сдавали в аренду коммерческую недвижимость, кое-что зарабатывали, и на этом все заканчивалось?.

В прошлом году в Санкт-Петербурге были разработаны концепция управления городской недвижимостью и концепция развития территорий. Первым статус агентства получило ЗАО ?Агентство "Бекар"?. В управление ему был отдан один из районов Выборгской стороны, где расположены экологически вредные предприятия, которые необходимо выводить за городскую черту, и производственные территории простаивающих заводов. Возможно, скоро здесь удастся реализовать планы строительства нового делового района. Если, конечно, предпринимателям не помешают особенности российского рынка недвижимости.