Новостройки из прошлого

Онуфриенко Э. Новостройки из прошлого // Office. 2002 . №9. C. 22-23

Киевские бизнесмены испытывают дефицит офисной недвижимости. Нехватка высококлассных офисных помещений (особенно в центре города) вынудила компании обратить свое внимание на менее престижные постройки, а также вкладывать деньги в реставрацию удачно расположенных зданий.



Впервой половине 2002 года рынок офисной недвижимости города Киева продолжал испытывать недостаток качественных помещений. Небывалый уровень заполнения офисных площадей в городе, по прогнозам специалистов, будет продолжать расти, по меньшей мере, до конца текущего года, что приведет к полному отсутствию свободных площадей для аренды в большинстве специализированных бизнес-центров Киева.

Спрос на офисные помещения в столице достаточно высок, но ажиотажа пока не достиг. В Киеве пока не ощущается наплыва новых зарубежных компаний, взвинчивающих спрос на офисные помещения до небывалых высот, который можно было наблюдать в странах Центральной Европы в последние годы. Помимо заметного желания участников рынка расширить свои офисы и поднять их на новый уровень комфорта, оснащенности и респектабельности, другим фактором, стимулирующим спрос на офисную недвижимость, является типичная для местного рынка краткосрочность договоров аренды. Продолжительность большинства контрактов аренды на киевском рынке офисной недвижимости колеблется в среднем от двух до трех лет, что еще больше ускоряет и без того достаточно высокую, по сравнению с более зрелыми рынками, частоту смены арендаторов в бизнес-центрах.

Иностранцы ?правят? в центре

В столице на протяжении многих лет основу спроса на площади, предоставляемые специализированными бизнес-центрами, формируют международные компании, уже работающие какое-то время на местном рынке. Их потребности, как правило, колеблются в пределах 100?500 кв. м. Также заметен рост спроса на помещения площадью 400?1000 кв. м, однако недостаток предложения усложняет поиск таких помещений. Там, где престиж и соседство с другими профессионалами имеют приоритетное значение, международные компании становятся основными потребителями. Тем не менее по мере роста национальной экономики украинские компании медленно, но уверенно увеличивают долю своего участия на киевском рынке офисной недвижимости, который сегодня можно назвать рынком арендодателя. Ответной реакцией на сложившуюся ситуацию дисбаланса спроса и предложения стало незначительное повышение арендных ставок. В первой половине 2002 года арендодатели менее всего были склонны предлагать будущему арендатору какие-нибудь льготы, такие как бесплатная аренда, или соглашаться на другие уступки. В целом первая половина 2002 года может быть охарактеризована как время активного поиска новых офисных помещений, способных удовлетворить требования потенциальных арендаторов. В результате сложившейся ситуации компании вынуждены обращать свое внимание и на менее классные офисные помещения.

Спрос на ?старину?

Дефицит высококлассных офисных помещений обусловил рост интереса к реставрированной недвижимости. Чтобы удовлетворить спрос, многие здания в центральной части города стали перестраивать в соответствии с требованиями, предъявляемыми сегодня к офисным помещениям. Но напряженность на рынке не ослабевала, что привело к возникновению спроса и на реставрированные площади, расположенные в нецентральных районах столицы. Инвесторы, равно как и конечные пользователи, готовы вкладывать капитал в реставрацию небольших и средних обособленных зданий, отличающихся более-менее удачным расположением, с целью их дальнейшей сдачи в аренду или использования для собственных нужд. Будучи относительно недорогими и доступными для арендаторов с ограниченным бюджетом, эти офисные помещения тем не менее отличаются хорошим качеством строительных работ. Однако зачастую подобные реставрационные проекты касаются небольших строений, поэтому лишь малое число арендаторов может одновременно снять офис в одном здании.

В условиях дефицита предложений на рынке арендные ставки продолжают медленно расти и, по всей вероятности, зафиксируются на отметке $25?33 за кв. м первоклассной офисной площади в месяц. Новые офисные сооружения могут быть возведены уже к концу текущего года.

Такие проекты офисных построек начнут реализовываться на рынке с 2003 года. И хотя их количество достаточно невелико по сравнению с рынками Центральной Европы, они способны уравнять предложение со спросом, ликвидировав тем самым напряженность на киевском рынке офисной недвижимости. По прогнозам специалистов, до 40 тыс. кв. м новых офисных площадей поступит на рынок в течение 2003 года. В последующие годы объемы строительства офисных помещений будут возрастать. Однако по причине инертности рынка недвижимости рост предложения вскоре может дать о себе знать и уже через несколько лет опередит спрос.



Ситуация на рынке офисных помещений в Киеве остается стабильной

Арендные ставки на первоклассные помещения

Укрепляются, оставаясь стабильными

Поглощение площадей

Ограниченный выбор в области первоклассной офисной недвижимости ограничивает поглощение

Незанятые площади

Уменьшаются по мере сдачи в наем незанятого пространства бизнес-центров

Новое предложение

Вряд ли новостроящиеся специализированные офисные центры заработают в полную силу в 2002 году

Арендные ставки на офисную недвижимость

Категория

Арендная ставка, $ за

1 м2/мес*

Офисное здание класса А

25-33

Офисное здание класса В

19-25

Офисное здание класса С

10?18