Гвардия нерядовых

Рошек Ю. Гвардия нерядовых // Профиль. 2002. №3. C.44-49


Квартира, пусть даже в самом что ни на есть элитном доме, -- это все же не более чем сумма комнат. А если хочется большего? Пожалуйста: пентхаусы, где окрестный пейзаж становится частью жилища. Или сплав дачи и городских апартаментов , когда окна квартиры выходят в собственный палисадник. Есть из чего выбрать и ценителям "антиквариата" -- дома, где стариный фасад скрывает ултьрасовременную начинку.

Наш рассказ о самых нестандартных предложениях на рынке столичных новостроек.



Москва за последние годы из столицы первого в мире социалистического государства стремительно превращалась и, похоже, все-таки превратилась в один из мировых мегаполисов. И дело здесь не только в числе бутиков или миллионеров на душу населения. Дело в образе жизни, в уровне запросов. Что проявляется в самых разных сферах, в том числе и в жилищном строительстве. Время сплошной унылой панельной застройки уже прошло. Равно как и пора, когда любой несерийный дом объявлялся элитным (о "классификации нетипового жилья мы уже писали -- см. "Профиль" N45, 2001). Архитекторы и застройщики в борьбе за покупателя и место на рынке вынуждены все активнее осваивать мировой опыт. А он практически неисчерпаем. Сегодня мы расскажем о необычном городском жилье: пришедших к нам из Штатов пентхаусах, позаимствованных у англичан встроенных в многоквартирные дома коттеджах -- и о том, как вслед за немцами и французами наши строители научились превращать старинные дома в суперсовременные жилые комплексы.

Их высочества

Пентхаусы, жилые апартаменты на последних этажах небоскребов, -- детища урабанизации. И впервые появились они, как и сами небоскребы, в Штатах в 20--30-х годах.

В условиях очень дорогой земли в мегаполисах и, соответственно, слишком плотной застройки вид из окна обычных квартир глаз никак не радовал -- это была стена соседнего дома или двор-колодец. Для тех, кого такая панорама не устраивала и кто был готов за ее "ликвидацию" выложить большие деньги, но одновременно желал жить в центре города, и начали строить пентхаусы. Лингвострановедческий словарь США дает такое определение этому слову: пентхаус -- это роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания, относится к разряду наиболее дорогих квартир.

В России, а точнее, на московском рынке новостроек пентхаусы появились сравнительно недавно -- всего три-четыре года назад. Причем с отечественной спецификой. Специфика следующая: небоскребов в американском понимании в нашей столице нет. А потому от заокеанских образцов московские пентхаусы взяли главное, отличающее их от любого другого типа жилья в мегаполисе. А именно -- панорамный вид из окон, которые, как правило выходят на три, а то и на все четыре стороны. Понятно, что увиденное должно радовать глаз. С этим связан следующий отличительный признак пентхауса -- его местоположение. Согласитесь, что приятные виды -- это или исторический, культурный центр, или картины природы. Соответственно и располагаться пентхаусы должны в домах в центре либо в престижных срединных районах.

Среди других "первичных признаков" пентхаусов -- более высокие по сравнению с обычными квартирами в том же доме потолки (как правило, не менее 3,5--4 метров) и просторные площади -- "скромных", меньше 150 кв. м, пентхаусов не бывает. Планировка, понятно, свободная. Очень часто "поднебесные" апартаменты делают многоуровневыми, с окнам в два, а то и три этажа -- в таком случае внешняя стена словно исчезает и квартира "выплывает" в заоконную панораму.

Если речь идет о центре Москвы, то для роскошного вида из окна совершенно необязательно, чтобы пентхаус располагался на крыше небоскреба. Во-первых, в историческом центре высотное строительство просто запрещено. А во-вторых, малоэтажная окружающая застройка не в состоянии скрыть архитектурные доминанты этой части столицы вроде Кремля, храма Христа Спасителя или сталинских высоток. Так что для роскошного заоконного пейзажа достаточно, чтобы пентхаус располагался на 5--6 этаже.

Самые дорогие пентхаусы продаются в домах в районе московского "Беверли-Хиллз" -- квартала, ограниченного с одной стороны Остоженкой, а с другой -- набережной Москвы-реки. В последние годы здесь строится только "люксовое" жилье: дома с числом квартир не более 20, оснащенные по последнему слову техники и рассчитанные на сверхсостоятельную публику -- метр жилья в таких особняках не дешевле $3 тыс. Если же речь идет о пентхаусах, то стоят они еще дороже -- до $7 тыс. за метр.



Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании "Кирсанова Риэлти": "Пентхаусы в домах класса "люкс" пользуются поистине ажиотажным спросом. На одно предложение претендуют одновременно 3--4 покупателя -- расходятся эти квартиры уже на стадии нулевого цикла".

Однако такие предложения -- штучные (что и понятно: домов класса "люкс" возводится в Москве по три-четыре в год). Спрос на пентхаусы они удовлетворить не в состоянии. Поэтому в последнее время в большинстве высотных зданий, возводимых в престижных срединных районах столицы, предусмотрены апартаменты "выше крыши". Не все они являются удачными -- ведь главное в пентхаусе, как уже говорилось, вид из окна. И если в Строгине (комплекс "Алые паруса"), на Соколе ("Соколиное гнездо") или на Ленинском проспекте (башни "Квартала 32-33) панорама, отрывающаяся с последних этажей высоток, глаз радует, то в домах, возведенных где-нибудь в районе Бауманской (дом в Посланниковом переулке), панорама, как говорится, не впечатляет.

Отсюда и разница в стоимости "внецентровых" пентхаусов. Первые из названных продаются по цене от $2 тыс. за метр (исключение -- комплекс "Соколиное гнездо" с $1400 за "квадрат"), а вторые -- по $1000 за тот же метр.

Несколько особняком выступает такая разновидность пентхауса, как отдельные коттеджи, возведенные на крыше высотного здания. На сегодня подобные предложение есть только у "Дон-Строя". Из уже имеющихся в продаже -- коттедж на крыше 15-этажного дома 1999 года постройки на ул. Маршала Соколовского (д.10). Это 500-метровый двухуровневый дом, высота потолков от 3,5 м. Подведены каминные трубы. Площадь прилегающей кровли 200 кв. м. Перед домом (прямо на крыше) разбит палисадничек. Метр в таком "домике" стоит от $2 тыс.

Отдельным -- вход

Прямая противоположность пентхаусам, подбирающимся поближе к небу, -- так называемые встроенные коттеджи. То есть квартиры, как правило, двух- или трехуровневые, являющиеся частью многоэтажного дома, расположенные на первом этаже и имеющие отдельный вход, перед которым разбит небольшой палисадничек.

Такие "коттеджи" -- некий компромисс между "дачей" и сугубо городским жилищем. Понятно, что в идеале такой компромисс -- это не встроенный, а отдельный коттедж в "дачном" поселке в черте города. Такое предложение сегодня представлено на рынке, и мы в одном из следующих номеров о нем расскажем. Но стоит подобное жилье очень и очень дорого (к примеру, в палатах Муравьевых, что вблизи Остоженки -- от $4 тыс. за метр; подробнее см. рубрику "Новости недвижимости") и потому доступно немногим. Тогда как устроить у себя дома "смычку города и деревни" хотят гораздо больше покупателей жилья. Вот на такую категорию потенциальных квартировладельцев и рассчитаны встроенные коттеджи.

Сама идея многоэтажной квартиры с отдельным входом и собственным садиком под окнами пришла к нам из Англии. Достаточно вспомнить легендарную обитель Шерлока Холмса на лондонской Бейкер-стрит -- великий сыщик жил именно в таких апартаментах (если, конечо, верить режиссеру-постановщику сериала с Ливановым--Холмсом и Соломиным--Ватсоном).

На первом этаже таких апартаментов -- нежилые помещения: гостиная, кухня, гардеробные и т.д. На втором (иногда и на третьем) -- спальни, детская.



Лариса Кулагина, руководитель отдела элитного жилья компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "Преимущества так называемых "встроенных коттеджей" очевидны: отдельный вход -- не нужно встречаться с соседями, как правило, свой палисадничек под окошком -- иногда огороженный, в ряде случаев более высокие по сравнению с обычными квартирами в этом доме потолки.

Недостатки также на поверхности: за стеной все те же соседи, а часть полезной площади "пожирает" лестница, по которой, кстати, не каждому приятно сновать вверх-вниз".

Пока что на столичном рынке подобные предложения достаточно редки, однако все же представлены как в домах категорий класса "люкс" (малоэтажных и малоквартирных, расположенных в тихом центре), так и в жилых комплексах бизнес-класса (довольно многолюдных, расположенных в престижных срединных районах города).

Цены на встроенные коттеджи определяются прежде всего расположением дома: от $1580 за кв. м на Западе (комплекс "Изумрудный город" в Кунцеве) до $5100 в районе Остоженки (1-й Обыденский переулок, 12).

Площадь "городских дач" обычно превышает 150 кв. м. Это объяснимо -- рассчитаны они преимущественно на большие семьи, к тому же около 20 метров "съедает" лестница. Высотка потолков в них -- не менее 3 м. Под домом обычно встроенный гараж, включенный в стоимость "коттеджа".

А вот что касается земли, то она в собственность владельцам "псевдодачи" не передается, а потому возможность огородить придомовой участок (обычно не больше 50 кв. м) в каждом конкретном случае оговаривается отдельно.

Вход в "квариры-коттеджи" расположен со двора -- естественно, охраняемого. Так что ставить решетки на окна ввиду "первоэтажного" положения такого жилья его владельцу не требуется.

Новое вино -- в старые мехи

Особняком в прямом и переносном смысле среди "необычного" жилья стоят реконструированные дореволюционные дома.



Эраст Жиряков, эксперт отдела элитного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Понятие элитного жилья связано, прежде всего, с местоположением в тихом центре столицы. Между тем свободных площадей под строительство здесь практически не осталось. Зато есть масса домов-памятников культуры и архитектуры, подлежащих реконструкции. Большинство таких строений совсем ветхие: в процессе реконструкции строители оставляют только внешние стены, а вся "начинка" (перекрытия, лестницы, трубы и т. п.) заменяется современной. Или другой вариант: старый дом сносится, а на его месте возводится новый с фасадом, копирующим тот, что был у снесенного здания".

Преимущества реконструированных особняков очевидны. Ведь старый дом -- это потолки высотой в 3,5--4 метра, красивый старинный фасад, толстые кирпичные стены, приятный глазу вид из окон. Плюс "дух старины", которого в модерновой новостройке не может быть по определению.

К благородной внешней старине при этом прилагается самое современное внутреннее содержание: в ходе реконструкции дореволюционные дома оснащаются центральным кондиционированием, импортными лифтами, дублирующей системой теплоснабжения. Если дом не просто реконструирован, а снесен и восстановлен заново, то тогда может идти речь и о подземном гараже (при обычной реконструкции это практически невозможно).

Впрочем, есть у домов "с историей" и недостатки. Главный из них -- высокая плотность застройки в центре, из-за чего собственной огороженной территорией такие особняки обычно не располагают.

В зависимости от уровня комфортности, числа жильцов и местоположения апартаменты в реконструированных домах стоят от $2300 до $5300 за кв. м.. Самые дешевые -- в малопрестижных частях центра. Таков, например, 7-этажный дом (на 28 квартир) неподалеку от метро "Курская" в Лялином переулке. Высота потолков в здешних квартирах -- 3,1 м, в пентхаусе -- до 4,5 м. Площади апартаментов -- от 66 до 340 кв. м. В доме установлено центральное кондиционирование, оптико-волоконная связь, есть гараж на 54 машиноместа (по цене от $30 тыс. каждое) .

А вот квартиры в четырехэтажном особняке на 10 квартир (с мансардой) в Кривоарбатском переулке продаются уже по цене от $2500 до $3500 за кв. м. Высота потолков -- до 4,5 метра. Есть подземный паркинг.

Еще дороже -- $5300 за кв. м -- продаются апартаменты в пятиквартирном особняке XVIII века в Сытинском тупике (район метро "Пушкинская"). В ходе реконструкции здесь сохранен лишь фасад. Высота потолков -- 4 метра. В холле -- расписные потолки. Общая площадь квартир свободной планировки -- 120--500 кв. м. В инфраструктуру дома входят бассейн, сауна, тренажерный зал, бильярдная. Техническое оснащение представлено центральным кондиционированием и оптико-волоконной связью.

Реконструкция старинных домов в скором времени, похоже, станет одним из основных способов возведения новых жилых площадей в историческом центре столицы. Ведь именно по такому пути идут европейские столицы -- Париж, Берлин (особенно в его западной, не ведавшей прелестей социализма части), Прага, где старинные фасады скрывают самые современные квартиры.