Неустроенные правила

Ильичев Р. Неустроенные правила // Бизнес . . 16 февраля 2004 (№ 7) . С. 108-109

По мнению народных депутатов, с начала этого года инвестировать в строительство в обход фондов финансирования строительства нельзя. Несогласных с этим мнением ждут неприятности



БИЗНЕС получил официальное разъяснение профильного Комитета ВР относительно того, могут ли строительные компании привлекать напрямую средства частных инвесторов после вступления в силу Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (см. №4 от 26.01.04 г., стр.80). В Комитете полагают, что инвестирование строительства жилья является финансовой услугой, следовательно, такая деятельность подлежит специальному лицензированию. Поэтому напрямую брать деньги у физлиц строителям нельзя (см. мнение депутата). Однако юристы утверждают противоположное: деньги брать можно (см. мнение юриста на стр.109).

Откровенно говоря, доводы юриста кажутся нам гораздо убедительнее доводов законотворцев. Хотя в своей работе контролирующие органы будут прислушиваться к аргументам и разъяснениям депутатов. Поэтому строителям следует сделать выбор: заключать договоры либо об инвестировании, что может повлечь судебные споры, либо купли-продажи со всеми дополнительными издержками. Что же касается судебных споров, то, по мнению юристов, застройщики имеют много шансов на победу.

Правда, судиться ? дело хлопотное: легче изменить форму договора, например, оформить куплю-продажу. Но такая схема имеет и некоторые неудобства: ведь договор подлежит нотариальному удостоверению. А это повлечет за собой дополнительные расходы на госпошлину, Пенсионный фонд, услуги нотариуса.

В любом случае строителям, продолжающим работать по старой схеме, следует готовиться к неприятностям в лице представителей налоговой, ОБЭП или прокуратуры, которые не упустят возможности оспорить действительность заключенных договоров инвестирования.

МНЕНИЕ депутата

Сергей Буряк (37), глава Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности:

? Начиная с 01.01.04 г., со дня вступления в силу Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", предприятия не могут самостоятельно привлекать средства физических лиц для финансирования строительства согласно договорам долевого участия. Потому что такие договоры являются, по сути, договорами управления этими средствами. Доверительное управление финансовыми активами в соответствии со ст.1 и ст.4 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг" является финансовой услугой, и предприятия, которые ее предоставляют, подлежат лицензированию, согласно законодательству, как финансовые учреждения.

В то же время если физ- или юрлицо использует средства для строительства индивидуального дома, вопросы привлечения этих средств и контроль за их использованием решаются на основании гражданско-правовых договоров без применения механизмов, определенных Законом "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".

Нарушения требований вышеуказанного Закона могут привести к признанию заключенных договоров недействительными в соответствии со ст.215 Гражданского кодекса Украины.

МНЕНИЕ юриста

Сергей Черноморец (43), юрист ? партнер юридической компании "Черноморец и Батулин" (г.Одесса; с 1992 г.):

? В Законе "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" нигде не сказано о запрете заключать прямые договоры между Инвестором и Застройщиком, минуя ФФС. В практике отношений между инвестором и застройщиком принято заключать договоры об инвестировании строительства жилого дома. Такой договор регулируется Законом "Об инвестиционной деятельности". Так, ч.1 ст.1 этого нормативного акта устанавливает, что инвестициями являются все виды имущественных ценностей, вкладываемых в различные виды деятельности для получения дохода или достижения социального эффекта. В нашем случае (при строительстве жилья) достигается социальный эффект. В этой же статье говорится, что инвесторами могут выступать граждане. Учитывая эти нормы права, можно утверждать, что договор об инвестировании строительства жилого дома для инвестора и застройщика есть инвестиционная деятельность для достижения социального эффекта, т.е. получения жилья. Вместе с тем, согласно Закону "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг", инвестиционные услуги относятся к рынку финансовых услуг (п.6 ст.1). Это подталкивает к мысли, что инвестиционный договор относится к разряду финансовых услуг, а осуществлять такие операции застройщику запрещено. Однако это только на первый взгляд. Необходимо выяснить, какие услуги оказывает застройщик и являются ли его услуги инвестиционными. Согласно ст.901 ГК, услуга, оказанная исполнителем, должна полностью потребляться заказчиком в процессе какой-либо деятельности. Из инвестиционного договора вытекает, что застройщик обязуется предоставить инвестору квартиру. Понятно, что квартира не является услугой. Таким образом, инвестиционный договор вообще не предполагает оказания услуг. Следовательно, об инвестиционных услугах не может идти речь.

Здесь не следует путать понятия "инвестиционный процесс" и "инвестиционные услуги". Инвестор уплачивает застройщику определенную сумму денег, а взамен получает квартиру, т.е. достигается социальный эффект. По своей природе это договор купли-продажи с предоставлением в будущем квартиры.

Кроме того, ст.4 Закона "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг" устанавливает перечень финансовых услуг, в который деятельность сторон по договору инвестирования не включена. Пункт 5 ст.1 Закона устанавливает, что финансовой услугой является операция с финансовыми активами в целях получения прибыли или сбережения реальной стоимости финансовых активов. В рассматриваемом случае застройщик получает прибыль не от операций с финансовыми активами, а от строительной деятельности. Так же и инвестор не получает такой прибыли, а получает социальный эффект, т.е. жилье.

Учитывая вышеизложенное, можно утверждать, что договоры об инвестировании строительства жилого дома не относятся к финансовым операциям, поэтому инвестор и застройщик могут напрямую заключать договоры, минуя ФФС.

Вместе с тем во избежание споров с контролирующими органами было бы целесообразнее договор об инвестировании переделать на договор купли-продажи квартиры, при этом несколько изменив его содержание.