Памятка для серьезного заказчика

Фокин С. Памятка для серьезного заказчика Идеи вашего дома 2002 №11 C. 106-114

Работаем над проектом

Итак, вы хотите сделать свою квартиру красивой и удобной, а если повезёт — шедевром мирового зодчества. Первая большая проблема на этом пути - выбор архитектора. К её решению надо отнестись так же серьёзно, как к выбору своей второй половины, - ведь в созданных совместными усилиями интерьерах вы будете жить, возможно, много лет. Кроме того, придётся достаточно плотно общаться с архитектором, по меньшей мере от шести месяцев до года (проект + авторский надзор). Определяющими условиями плодотворной совместной деятельности являются взаимное доверие и эмоциональная совместимость. Если работы архитектора вам нравятся, но интуитивно вы ему не доверяете—лучше поискать другого. От ошибок в выборе никто не застрахован, поэтому рекомендуем заключить своего рода брачный контракт, который позволит сохранить деньги и время, если вы всё-таки ошибетесь.

Чтобы не посеять в ранимых душах творцов от архитектуры сомнение в вашей порядочности и доверительном к ним отношении жёсткими условиями договора, можно сослаться на непреодолимую третью силу (жену, мужа, тёщу, банк), выдавшую вам кредит на ремонт и настаивающую на формальной стороне дела. В конце концов, большинство пар в цивилизованном мире заключают брачный контракт и не видят в этом ничего обидного. Только необходимо помнить, что даже самыми жёсткими и хитрыми условиями договора нельзя заставить бездарного зодчего создать шедевр. Поэтому ищите прежде всего талант.

Один из самых надёжных способов выбора-рекомендации близких вам людей, которым этот архитектор уже что-то спроектировал. Во-первых, вы сможете в непринуждённой обстановке и не один раз рассмотреть все плюсы и минусы реального результата работы архитектора, что проблематично сделать при стандартных 10-20-минутных показах квартир. Во-вторых, подробно расспросите знакомых или друзей обо всех нюансах работы с ним.

Если у вас нет такой возможности, следующим по эффективности способом выбора является проведение тендера, результатом которого будет эскизный проект (форпроект). С нашей точки зрения, оптимальное количество участников тендера-трое.

При двух В«соискателяхВ» трудно выявить явного фаворита, а при количестве участников больше трёх анализ проектов становится слишком утомительным занятием. На сегодняшний день опытные и, соответственно, имеющие стабильный круг клиентов частные архитекторы или фирмы вряд ли согласятся участвовать в конкурсе бесплатно. Разработка форпроекта сейчас стоит от $ 500 и выше, следовательно, для проведения архитектурного тендера из трёх квалифицированных участников вам понадобится не менее $ 1 500. В результате конкурса вы должны получить три архитектурные концепции вашей квартиры, включающие в себя:

1) обмерочные чертежи;

2) общую планировку;

3) планы полов, потолков, развёртки стен с указанием типов отделочных материалов;

4) принципиальную расстановку сантехнического оборудования, кухни, радиаторов отопления;

5) принципиальные схемы вентиляции и кондиционирования.

О том, на что следует обратить внимание при оценке форпроектов (и вообще архитектурных проектов), будет сказано ниже.





Ее заказчик не готов потратить определённую сумму на тендер и верит в свою безошибочную интуицию, то, посетив 5-7 архитектурных мастерских и ознакомившись с результатами их работы (не только на бумаге, но и на реальных объектах), он вполне сможет решить для себя вопрос выбора. От подобного объезда не уйти и тем, кто хочет организовать конкурс, просто результатом анализа будет выбор нескольких претендентов.

Исключить объезд можно, опубликовав объявление о проведении тендера в одном из ведущих архитектурных журналов. Тогда специалисты найдут вас сами при условии, что объявление будет не очень маленьким (начиная с 1/8 страницы) и в нём будет указано, что организатором конкурса является частный заказчик. Большинство архитекторов научено горьким опытом участия в тендерах крупных компаний и в государственных тендерах, которые, как правило, носят формальный характер — их победитель известен заранее. Затраты на рекламные объявления необходимого формата в В«глянцевыхВ» журналах сравнимы с затратами на проведения конкурса. Но экономия в этом вопросе вряд ли целесообразна, поскольку маленькие объявления или объявления в рекламных газетах скорее всего пройдут незамеченными. Поэтому, если нет возможности дать полноценное объявление, лучше повнимательнее изучить опубликованные в тех же журналах работы архитекторов и самому посетить архитектурные мастерские.

При выборе участников тендера следует обратить внимание на ряд организационно-экономических и технических условий.

А. Организационно-экономические требования к архитектурной мастерской

1. Проектировать ваш объект должен именно тот архитектор, работы которого вам понравились при просмотре. Часто бывает так, что этот архитектор уже уволился или занят в другом проекте, и руководство фирмы предлагает другого, работы которого вы не видели.

2. Выясните состав окончательного проекта и его стоимость у каждой фирмы для сравнения их между собой. Важно, входит ли туда инженерная часть, или это лишь архитектурный проект; какие разделы имеются в инженерной части; осуществляет ли фирма согласование перепланировок с разрешительными органами. К осени 2002 г. сложилась следующая ценовая ситуация на рынке проектных услуг по реконструкции квартир (в проект входят: архитектура + подбор мебели + В«инженеркаВ» по электрике, слаботочным сетям, сантехнике, утеплению лоджий, вентиляции и кондиционированию):

• частные архитекторы (в том числе без лицензий, потому что это для них дорого)-$ 20-30 за 1 м2;

• архитектурные фирмы (имеющие лицензии на проектные работы) - $40-100 за 1 м2;

• В«знаменитыеВ» архитекторы (обычно тоже без лицензий, потому что не считают нужным их открывать, имея внушительный послужной список) — от $ 100 за 1 м2.

В договор с архитектором обязательно надо включить пункт об авторском надзоре. Имеются по крайней мере две причины, по которым авторский надзор необходим. Первая — в рамках авторского надзора архитектор незаметно для заказчика будет исправлять в проекте допущенные им ошибки. Вторая - архитектор окажет активное противодействие упрощению проекта строителями, а попытки упрощения будут обязательно предприняты последними с целью облегчения своей участи. Стоимость авторского надзора начинается со $ 150 в месяц при посещении архитектором объекта 1 раз в неделю.


Если фирма делает только архитектурную часть, надо иметь в виду, что отдельные В«кускиВ» проекта для среднестатистической квартиры в 100 м2 будут стоить:

• электрика - $ 300-700;

• слаботочные сети - $ 100-200;

• сантехника (водоснабжение + канализация) - $ 100-300;

• утепление лоджий, балконов — $ 100-300;

• вентиляция и кондиционирование - $ 200-400.

Утверждение на МВК (Межведомственной комиссии вашего района) серьёзных перепланировок (например, проёмов в несущих стенах, перекрытиях и т. п.) специализирующиеся на этом фирмы осуществят за сумму, начинающуюся от $ 2000 в течение двух - трёх месяцев (у частных маклеров дешевле). Такой большой срок согласований связан прежде всего с тем, что заседания МВК проходят 1 раз в месяц, поэтому начинать надо как можно раньше. Львиную долю затрат на утверждение составляет стоимость проекта усиления проёмов. Дело в том, что вмешиваться в несущие конструкции имеют право только авторы общего проекта дома, в котором вы имеете счастье проживать, или 1 -2 специализированных института в Москве (если дом старый и найти автора его проекта не представляется возможным). То есть налицо монополия со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Сам по себе проект усиления-вполне тривиальная вещь. Но если вы попробуете В«сунутьсяВ» за ним самостоятельно и официально, то скорее всего вам просто запретят делать перепланировку под благовидным предлогом заботы о целостности здания.

Вообще говоря, у проблемы вмешательства в несущие конструкции дома есть 3 возможных решения. Первое-вместе с архитектором найти вариант, минимально ущемляющий ваши желания, но позволяющий отказаться от демонтажа несущих конструкций (В«дёшево и сердитоВ»). Второе—обратиться в специализированную фирму за вышеуказанную сумму (В«дорого, да милоВ»). Третье - нанять высококвалифицированного инженера, который докажет специалистам института, что ваша перепланировка ничем не угрожает зданию (для искателей приключений). В этом случае о цене вопроса и сроках его реализации можно только догадываться. Хотя был на нашей памяти один случай, когда согласовать сложную перепланировку не смогла даже специализированная фирма, поскольку институтские конструкторы не захотели брать на себя ответственность и осложнять себе жизнь серьёзными расчётами. И тут в поле зрения заказчика попал один внезапно освободившийся от своих обязанностей в связи с перестройкой кандидат наук, который всё благополучно посчитал, начертил и утвердил в институте-монополисте. Обошлось это заказчику раза в 3 дешевле, чем запрашивала фирма, потерпевшая фиаско. Но случай этот-редкое исключение из общего правила и в настоящее время вряд ли возможен, поскольку подобные кандидаты наук снова востребованы и адекватно себя оценивают. Однако если у вас лично есть инженерное образование...

Всегда предпочтительнее заказать архитектурную и техническую часть проекта в одном и том же месте. Если же понравившийся архитектор или фирма не делает технической части, надо иметь в виду, что стоимость В«инженеркиВ» - не менее 20% от стоимости архитектурной части. Плюс к этому вы будете втянуты в дрязги между двумя независимыми организациями-автором архитектурного проекта и автором инженерной части к нему. Каждая из сторон будет доказывать свою правоту, в результате чего вы можете потерять уйму времени и нервов, а первоначальный архитектурный замысел изменится до неузнаваемости по причине наложения на него всевозможных технических ограничений.

Чтобы этого не произошло

3. Оплату проектных работ следует разделить на этапы:

• аванс (желательно 25%, хотя архитекторы обычно просят 50% от общей суммы);

• 50% от общей суммы после выполнения проекта вместе с инженерной частью (неважно, кем будет выполняться эта часть-сотрудниками той же мастерской или сторонней организацией) и официальным утверждением всех перепланировок в соответствующих инстанциях (неважно, будет ли этим заниматься мастерская или придётся воспользоваться услугами других людей); этот этап можно разбить на две равные проплаты (по 25%): первую - после окончания архитектурной части, вторую — после В«инженеркиВ» и согласований;

• 25% от общей суммы после приёмки проекта в работу подрядной строительной организацией с соответствующим обязательным указанием в договоре, которое должно выглядеть примерно так:



В«Данный проект может быть реализован в полном объёме в рамках квартиры, находящейся по адресу _________. Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму_____, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Работы обязуемся выполнить за ___ месяцев после получения аванса. Стоимость реализации всех архитектурных и технических решений проекта учтена в вышеуказанной сумме. Все проектные размеры будут выдержаны. В случае возникновения неучтённых при предварительном изучении проекта трудностей в его реализации обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков выполнения работВ».



Разумеется, архитекторы и строители будут не в восторге от таких формулировок, но если они ответственные и квалифицированные специалисты, то бояться им нечего. А с разгильдяями лучше дела вообще не иметь - напрасно потратите деньги и время и всё придётся переделывать заново. Для большей уверенности архитектора в вашей порядочности в договоре с ним хорошо бы обозначить предельные сроки на разработку инженерной части проекта, согласование с разрешительными инстанциями и выбор строительной организации. На В«инженеркуВ» квартиры средней сложности обычно уходит 4 - 6 недель, на согласование проёмов в несущих стенах и перекрытиях - 1,5 - 3 месяца, на подбор строительной организации - 2 - 4 недели. Таким образом, определяющим по срокам является согласование на МВК. Но спасает то, что его можно начинать практически одновременно с архитектурным проектированием, поскольку дизайнерская концепция квартиры обычно ñ