Практический опыт реконструкции пятиэтажек

Практический опыт реконструкции пятиэтажек // Технологии строительства. 2003 . №1. C. 22-23

Крупнопанельные пятиэтажные дома массовых серий, прозванные в народе ?хрущевками?, возводились в нашей стране с 1959 по 1985 год. За это время было сдано в эксплуатацию около 290 млн. мг общей площади (не менее 10% жилого фонда), что позволило в значительной степени снизить остроту ?жилищного вопроса?. К сожалению, по прошествии нескольких десятилетий, стало ясно, что крупнопанельное домостроение того периода не отвечает требованиям, предъявляемым в настоящее время к жилым зданиям массовых серий. По мнению специалистов, сегодня эти дома - один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной сферы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий.



Более чем сорокалетний опыт эксплуатации крупнопанельных домов различных серий выявил множество дефектов и конструктивных недостатков, к числу которых, в первую очередь, относятся: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для герметизации стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.

Вопрос о сносе и реконструкции ?хрущевок? всерьез обсуждался еще в 1989 г., но политические и экономические потрясения начала 90-х не позволили вплотную заняться этой проблемой, и лишь в последние годы в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах РФ начала осуществляться программа реконструкции пятиэтажек. В частности, в Санкт-Петербурге объектом Региональной программы реконструкции стали жилые дома массовых серий с общей площадью квартир около 8900 тыс. м2, из которых 6300 тыс. м2 приходится на долю крупнопанельных серий ГИ, ОД, 1-335 и 1лг-507, а 2600 тыс. мг ? на долю кирпичных зданий серии 1-528.

Территория застройки 60-х годов ? 100 кварталов площадью 2500 га. В ходе выполнения программы должно быть реконструировано 3200 тыс. м2 и возведено 2800 тыс. м2 общей площади нового жилья.

Сразу стало ясно, что к вопросу сноса пятиэтажек следует подходить дифференцированно, в зависимости конструкции, возраста и степени износа зданий. Дома таких серий, как К-7, И-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959-1962 годах, имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзито-бетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности ? это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5?6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.

Иначе обстоит дело с домами серий 1-464А и Д, 1-468А, Б и Д, 1-507, 1-510, 1605А, 1-515/9, 1-467А и Д,1-447, 1-511, 1-510, 1-335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир, физический износ капитальных конструкций построек 1963~1970 годов, как правило, не превышает 20%, но внутридомовые сети требуют полной замены. Расчеты показывают, что стоимость демонтажа такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 350 у.е./м2. В данном случае наиболее рациональным подходом следует признать реконструкцию, после которой дома вполне могут простоять еще 60-80 лет.

В настоящее время существует достаточно много проектов реконструкции пятиэтажек, в том числе использующих и богатый зарубежный опыт. Диапазон предлагаемых решений весьма широк: от минимодернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей, до таких глубоких вариантов реконструкции, как надстройка пятиэтажных домов до 9-10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись.

Особого внимания заслуживает проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием передовых зарубежных технологий и материалов. Этот проест осуществляется при финансовой поддержке датского ?Фонда для мансардных жилищ в России? в сотрудничестве с шестью скандинавскими компаниями-спонсорами, бесплатно предоставившими свои изделия, технологии и услуги.

Первый удачный опыт такого рода был проведен в г. Лыткарино Московской области. Проект предусматривал реконструкцию трехподъездного четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Строительные работы продолжались с февраля 1997 по февраль 1998 года.

В процессе строительства был разобран нежилой чердак и установлена двускатная крыша. Несущая конструкция мансардного этажа собиралась по частям прямо на верхней площадке здания. Для теплоизоляции в мансардном этаже использовали минеральную вату ROCKWOOL. Межквартирные стены в мансарде возводились из кирпича, а внутриквартирные перегородки выполнялись из гипсокартонного листа (толщиной 12,5 мм) по стальному каркасу (два слоя с каждой стороны). Также строители установили мансардные окна VELUX, а для обеспечения доступа к жилым помещениям, расположенным в мансарде, были продлены лестницы. В результате на мансардном этаже получилось 9 новых одноуровневых и двухуровневых квартир (по 3 квартиры на каждой лестничной клетке мансардного этажа).

В подвальном помещении здания установлена автоматическая система управления с температурными датчиками и регулирующими устройствами DANFOS. Система отопления была выполнена как двухтрубная с обратным противотоком, трубопроводы скрыты и заизолированы в канале средней лестницы. Утепление дома осуществлено путем монтажа вентилируемого фасада из металлического сайдинга с тепло-изолирующим слоем полиалапана.

Второй подобный проект в рамках программы реконструкции жилых кварталов 60-х годов застройки был успешно реализован в Санкт-Петербурге, на улице Торжковской, 16. Комплекс работ включал реконструкцию пятиэтажного панельного жилого дома серии 1-507-3 постройки 1962 г, с надстройкой мансарды без отселения жильцов. Реконструкция, начавшаяся в январе 2000 г., продолжалась 9 месяцев.

Как не раз подчеркивали организаторы, финансовая сторона данного пилотного проекта не может быть напрямую связана с коммерческой ценой. Основная цель состоит в инвестировании средств на передачу современных технологий из Западной Европы, обучение местных рабочих и административных сотрудников строительства, то есть весь опыт реконструкции следует рассматривать как инвестицию, которая проложит путь для будущих коммерческих или муниципальных проектов.

На базе пилотного проекта был произведен расчет стоимости 1 м2 для массового строительства, которая составила 225-230 у.е. Эта цифра включает в себя не только расходы на строительство мансарды, но и затраты на реконструкцию здания.

Приведем некоторые характеристики надстроенного мансардного этажа. В мансардном этаже расположены девять одноэтажных одно-, двух- и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м2. Несущая конструкция мансарды выполнена из легких тонкостенных (д = 1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами. Уклон верхней и нижней частей крыши ? 15? и 70? соответственно.

Сначала были смонтированы вальмовые (торцевые) несущие конструкции, опоры под коньковую балку и сама балка из стального проката. Затем - основные несущие конструкции мансарды из тонкостенного гнутого стального профиля. Конструкция крепилась к существующим карнизным блокам и к коньковой балке. В последнюю очередь был выполнен монолитный железобетонный пояс.

В целом же конструкция содержала следующие элементы:

? кровельный материал ? оцинкованные металлические листы с покрытием (с двойным фальцем);

? металлическая обрешетка и контробрешетка;

? ветрозащита;

? вентиляционный зазор шириной 45 мм;

? стальные стропила С-образного профиля сечением 1,5 x 46 x 200 мм, расположенные приблизительно через 800 мм;

? теплоизоляция (250 мм) - минераловатные плиты ЛАЙТ БАТТС (Rockwool);

? металлическая обрешетка с шагом 400 мм;

? пароизоляция;

? гипсокартонные листы толщиной 12,5 мм (два слоя);

? ограждения, устанавливаемые на крыше;

? отливы и водосточные трубы.

Существующие вентиляционные каналы нарастили выше уровня новой кровли согласно проекту. Межквартирные стены в мансардном этаже (от существующего перекрытия) были выполнены по сдвоенному металлическому каркасу с заполнением утеплителем и двухслойной обшивкой гипсокартоном (12,5 x 2 мм) с обеих сторон.

Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы, стены лестничных клеток нарастили до проектной отметки и оштукатурили, а также установили новые ограждения и поручни. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа до мансарды.

Следует лишний раз подчеркнуть, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства. Таким образом, отпала проблема отселения.

В ходе осуществления проекта (помимо надстройки мансардного этажа) была проведена реконструкция существующего здания, в том числе:

? утепление наружных стен с использованием системы, представляющей собой минераловатные плиты ПЛАСТЕР 6АТТС, наколотые на специальные кронштейны из нержавеющей стали. Поверх плит на тех же кронштейнах фиксируется сварная сетка из оцинкованной стальной проволоки, на которую наносятся грунтовочный и выравнивающий штукатурные слои, а затем отделочная цементно-песчаная штукатурка;

? обшивка и утепление балконов, включающая внешнее покрытие, металлическую обрешетку, легкую конструкционную сталь, термоизоляцию толщиной 250 мм, пароизоляцию, гипсокартон толщиной 12,5 мм (2 слоя);

? установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания;

? ремонт окон и дверей;

? обновление существующих лестниц;

? модернизация системы отопления и установка приборов автоматического регулирования.

Проект разработан ОАО ?ЛенжилНИИпроект?, в качестве генерального подрядчика выступило ООО ?ПАДАМС?, а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО ?ПЕТЕРБУРГСТРОЙ?.

Необходимые материалы и оборудование были предоставлены датскими компаниями-спонсорами: ROCKWOOL (изоляционные материалы для мансардного этажа и утепления наружных стен дома), ЗАО VELUX-РОССИЯ (мансардные окна), DANFOS (контрольно-измерительные приборы для системы отопления и оборудования теплового пункта), GRUNDFO5 (циркуляционные насосы для теплового пункта), NORDIC WAVIN (материалы для внутренних инженерных сетей, а также трубы и колодцы для новой дренажной системы), TRELLEBORG (ремонт существующих окон и дверей).

Следует отметить, что в ходе осуществления проекта большое внимание уделялось безопасности, как рабочих, так и жильцов. Устанавливались подвесные строительные леса, навесы и ограждения.

Подведем некоторые итоги реализации описанного пилотного проекта. Прежде всего, опыт работы поданному проекту показал снижение затрат на отопление вдвое. В частности, только возведение мансардного этажа сокращает потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%.

Кроме того, при относительно небольших инвестициях, реконструкция обеспечила существенное увеличение жилой площади (до 20%) за счет мансардных надстроек. Немаловажно, что возведение новых площадей проводится в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой. Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в два раза по отношению к зданиям из железобетонных панелей и в четыре раза - по отношению к кирпичным зданиям (без учета затрат на возведение фундамента).

Хотелось бы также подчеркнуть, что описанная модернизация крупнопанельных домов ни в коем случае не является паллиативом, временным средством. Ведь проектный ресурс такого модернизированного здания, включая мансардную надстройку, составляет, по меньшей мере, 50 - 60 лет.

Материал предоставлен пресс-службой компании ROCKWOOL Russia ? ЗАО ?Минеральная Вата?. При подготовке статьи использовали&