За дом - к банку

Замятина О. За дом - к банку // Карьера. 2001. №7. C.50-55

? Подожди, ? говорила мне моя мама, ? году в 2005-м наш дом пойдет под снос и вы получите отдельную квартиру.

? Потерпи еще полгода-год, ? успокаивал муж, ? как только мои родители достроят свой дом, мы переедем в их квартиру.

Но я не хотела больше ждать. У меня было почти все интересная работа, муж ? надежа и опора, привычка завтракать в кофейне и, конечно же, машина ? не побитая годами и дорогами ?роскошь?, а вполне современное средство передвижения. От типичного представителя тех, кому ?немного за 25?, меня отличало лишь отсутствие собственного жилья. Потому как, на мой взгляд, типичный представитель своего поколения не может строить судьбу на девяти квадратных метрах, когда за одной стенкой обитают родители, а за другой ? любимый, но храпящий как иерихонская труба дедушка.

Время шло. Богатые дядюшки не спешили возникать из небытия и отписывать нам свое имущество. А перспектива снимать квартиру ? то есть мыкаться по чужим углам, да еще выбрасывать деньги в никуда ? как была, так и продолжала оставаться малозаманчивой.

Обстановку разрядил бывший одноклассник Мишка, успевший со школьных времен переквалифицироваться из зубрилы-отличника в аналитика крупной западной компании. В один из теплых весенних вечеров, слушая мое нытье про то, что жить с родителями нету сил, а скопленных денег хватит разве что на клетушку за пределами МКАД, он вынул записную книжку и, выдернув из нее какой-то листок, протянул его мне. На листке было написано слово ?ипотека? и несколько телефонов.

? Ситуация следующая, ? изрек Миша, ? ты берешь в банке кредит и покупаешь на него квартиру. Всех денег тебе там не дадут. Часть суммы, в качестве первоначального взноса, тебе придется заплатить самой. Учти, банки работают только с уже построенными домами, с собственностью, которая кому-то принадлежит ? частному ли лицу, фирме ли. Если хочешь купить квартиру в новостройке, иди к застройщикам. Я тут написал тебе, кто из них продает квартиры в рассрочку или в кредит. Правда, купить ты сможешь не любую квартиру, а только ту, которую тебе предложат. Но ты все равно позвони и выясни.

? И вот еще что, ? добавил он, допивая свой кофе, ? купив квартиру в кредит, ты становишься ее собственником. И тут же, согласно Закону об ипотеке, оформляешь ее в залог банку или застройщику ? смотря к кому обратилась. Так что жить в квартире ты сможешь, но вот распоряжаться ? продавать, сдавать, менять или дарить ? нет. Полные права получишь только после того, как полностью рассчитаешься с кредитором.

Вечером, обсудив последние новости на семейном совете, мы решили рискнуть. Родители, видимо, тоже уставшие от нашего присутствия, обещали помочь. ?Крайней?, как обычно, назначили меня. И на следующий день, взяв на работе пару отгулов, я начала путь к мечте.

Деньги на банку

Мечта наша воплощалась в однокомнатной квартире, расположенной в районе, удаленном не более чем на 3?4 остановки от Кольцевой линии метро. Стоила такая квартира от 20 тысяч долларов и выше (в зависимости от качества дома).

С Мишиных слов я знала, что ипотекой занимаются банки и строительные организации. Обратившись в банк, можно было получить кредит на покупку любой квартиры. А прибегнув к помощи застройщиков ? рассчитывать на приобретение квартиры в конкретных строящихся домах.

Если не касаться строительных организаций, безусловные лидеры ? банки, работающие по программе ?ДельтаКредит? Инвестиционного фонда США ? Россия (АКБ ИБК, Инвестсбер-банк, Фора-банк, 1 ОВК БанкЪ, Экспобанк, Ростбанк и др.), и сотрудничающий с Департаментом инвестиционной политики строительства Москвы Собинбанк. Партнеры ?ДельтаКредит? уже выдали 400 кредитов на сумму 10 млн. долларов, а Собинбанк ? 225 кредитов почти на 5 (4705805,4) млн. долларов.

В ближайшее время мне предстояло обзвонить эти организации и выяснить, можем ли мы с нашими доходами (порядка полутора тысяч долларов ?чистыми? на двоих) и сбережениями (чуть больше семи тысяч) претендовать на кредит. И если да, то на какую сумму и на каких условиях.

Телефон, значившийся как ?горячая линия? ?ДельтаКредит?, ответил приятным девичьим голосом. Барышня сообщила, что все банки, работающие по программе фонда, предоставляют кредит максимум на 10 лет под 15% годовых в валюте. Сумма кредита может варьироваться от 5 до 200 тысяч долларов. Однако она не должна превышать 70?80% от стоимости выбранной квартиры. (Кредит на сумму, равную 80% от стоимости квартиры, выдается, если первоначальный взнос составляет больше 15 тысяч долларов. Иными словами, на него может рассчитывать покупатель квартиры, чья цена превышает 75 тысяч долларов.) Оставшуюся сумму мы должны внести самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Оказалось также, что ?ДельтаКредит? работает не только с банками, но и с застройщиками (Первая ипотечная компания, Жилстройиндустрия). То есть, обратившись в эти организации и воспользовавшись программой фонда, можно будет купить квартиру на первичном рынке жилья. Но об этом позже.

В заключение барышня посоветовала мне обратиться напрямую в один из банков-партнеров, объяснив, что все они предоставляют кредиты на одинаковых условиях.

Первой, до кого я дозвонилась, была Инвестиционная Банковская Корпорация (АКБ ИБК). Пересказав уже известные мне сведения, сотрудники банка сказали, что конкретная сумма кредита зависит не столько от наших желаний, сколько от наших же финансовых возможностей. Первоначальный взнос должен покрывать минимум 30% от стоимости квартиры, а ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 30% совокупного дохода нашей семьи после налогообложения.

Сергей Гандзюк, начальник управления ипотечных программ АКБ ИБК:

?В принципе, при ежемесячном доходе в 500 долларов можно рассчитывать на кредит в 10?13 тысяч. Но эта сумма может варьироваться как в меньшую, так и в большую сторону. Все зависит от конкретного случая: есть ли у заемщика иждивенцы или нет, сколько у него уходит на оплату квартиры, надо ли ему тратить деньги на учебу или спортклуб?.

Кроме кредита и процентов по нему мы должны будем выплачивать страховку ? 1,2% от суммы кредита в год (страховой договор перезаключается каждые полгода, причем каждый раз сумма страховых выплат уменьшается пропорционально сумме выплаченного кредита). Застраховать придется свою жизнь, квартиру и претензии на нее со стороны третьих лиц.

Затем вопросы стали задавать сотрудники банка. Узнав, что я замужем, предложили нам с супругом выступить созаемщика-ми по кредиту. В противном случае, сказали они, сумма кредита станет исчисляться исходя из доходов одного из нас, а значит, будет заведомо меньше той, на которую мы рассчитывали.

После ?ДельтаКредит? я отправилась в Собинбанк. Там предоставляют кредиты на те же 10 лет, но уже под 10% годовых. Минимальная и максимальная суммы кредита не лимитируются. Выступив с моим благоверным созаемщиками (кстати, в Собинбанке это не пожелание, как в ?ДельтаКредит?, а жесткое условие), мы могли рассчитывать на сумму, покрывающую 50 ? 70% (в зависимости от даты постройки дома) стоимости квартиры. Обязательная страховка включала в себя страхование наших жизней, гражданской ответственности (если мы кого зальем, расплачиваться будут страховщики) и самой квартиры. Выплаты по ней пересчитывались каждый год и составляли 1 % от суммы кредита в год. Банк не выдавал кредиты под покупку квартир в строящихся домах.

Условия банков стали более или менее понятными. Но оставались еще застройщики.

Камень на камень, кирпич на кирпич

Застройщиков, продающих по ипотечным кредитам квартиры на первичном рынке жилья, оказалось несколько. Первая Ипотечная Компания (ПИК), Жилстроииндустрия, ДСК-1 и Строительная Сберегательная Касса (ССК). Кредит можно было получить как для покупки строящегося этими компаниями жилья, так и для приобретения готового.

ПИК и Жилстроииндустрия, как мне уже было известно, работали по программе ?ДельтаКредит?. Схема получения кредита состояла в следующем. Сначала нужно было выбрать квартиру в одном из домов. На момент моего звонка ПИК предлагала квартиры в доме на Щелковском шоссе. Однокомнатные были уже все раскуплены. На мои вопрос ?кем?? я услышала ? риэлтерскими компаниями или гражданами, делающими свой бизнес на разнице стоимости квартиры до сдачи дома комиссии и после (есть, оказывается, в Москве и такой бизнес). А оставшиеся трех- и четырехкомнатные выходили своими окнами на МКАД. Ситуация в Жилстрой-индустрии оказалась не лучше. Они предлагали все те же трех-и четырехкомнатные квартиры все на том же Щелковском шоссе.

И все-таки я решила ознакомиться со схемой, по которой можно было получить квартиру в кредит.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, квартиру можно получить по стандартной для всех партнеров ?ДельтаКредит? схеме. Но на практике получить кредит под такую недвижимость невозможно. Потому как жилье в домах, расположенных в более или менее приличном районе, раскупается еще на начальном этапе строительства (см.выше).

Если же дом только строится, то ситуация складывается несколько иначе. В качестве первоначального взноса, еще на этапе строительства, нужно оплатить застройщику половину стоимости квартиры из собственных средств. После этого жилплощадь бронируется за нами, а после сдачи дома в эксплуатацию (произойти это должно не позднее чем через год, после внесения первоначального взноса) поступит в нашу собственность. Банк-партнер оформляет ее в залог и выдает кредит (на те же 10 лет под те же 15%) на оставшуюся сумму. И в том и в другом случае наша жизнь и квартира подлежали обязательному страхованию (максимум 1,2% от суммы кредита в год).

Тот факт, что вся недвижимость раскупается на стадии закладки фундамента, сподвиг ?ДельтаКредит? разработать еще одну схему сотрудничества, по которой кредит можно взять уже на этапе строительства. Эту программу пока только планируют запустить в действие этим летом. Выглядит же она так: банк предлагает переменную процентную ставку ? в период строительства она составит 18?19% годовых, а после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность заемщика ? 15%.

Если в других случаях обеспечением по кредиту становится покупаемая квартира, которая тут же оформляется в залог, то в этом случае ? квартиры-то еще нет! ? обеспечение обговаривается индивидуально с каждым претендентом на банковские денежки. И зависит от массы факторов ? кто инвестор, кто кредитор, кто заемщик и какими средствами он уже располагает. Ведь в залог можно оформить и уже имеющуюся жилплощадь, к примеру.

Елена Тарасова, главный специалист программы жилищного ипотечного кредитования ?ДельтаКредит?:

?Надо отметить, что заемщик, беря кредит на этапе строительства, получает ряд преимуществ по сравнению с покупателем, который приобретает строящееся жилье за счет собственных средств. В первом случае в отношения с инвестором-застройщиком вступает не физическое лицо, а крупный финансовый институт, который обязательно оценит все риски и обеспечит юридическую корректность оформления необходимой документации по строящемуся объекту. И только в случае полного одобрения со стороны ?ДельтаКредит? заемщик сможет инвестировать кредитные средства в строительство дома. В случае же какого-либо варианта негативного развития событий заемщик сможет вместе с ?ДельтаКредит? и банком-партнером отстаивать свои интересы?.

Не удалось нам получить кредит, вернее, рассрочку по платежам и в ДСК-1 (первоначальный взнос ? 30% от стоимости квартиры, рассрочка предоставляется максимум на 10 лет под 10% годовых, выплаты по страховке должны составлять 1,5? 2% от величины кредита в год). Девушка, ответившая на мой звонок, сказала, что они были бы рады продать нам квартиру в рассрочку, но не могут, потому как все квартиры (в кирпично-монолитном доме на Старокаширcком шоссе, панельном на Беговой улице и др.) опять-таки раскупаются еще до того, как можно воспользоваться ипотекой.

Если ПИК и Жилстройиндустрия осуществляют ипотеку через банковский кредит, а ДСК-1 через рассрочку платежей, то схему, по которой работает Строительная Сберегательная Касса, можно, скорее, назвать накопительной. Итак, первоначальный взнос равен 50% от стоимости жилья. Но вносится он не сразу, а в течение 12?15 месяцев, пока строится дом. Самый первый платеж должен составлять 5% от общей стоимости. После того как мы его внесем, за нами бронируется выбранная по компьютеру (дом еще не построен) квартира. После того как мы заплатим весь первоначальный взнос (50%) и дом будет сдан в эксплуатацию, квартира становится нашей собственностью и тут же переходит в залог ССК. Оставшиеся 50% мы должны выплатить в течение 3 лет, под 8% годовых. Обязательная страховка (2,8?3%) распространялась на наши жизни, трудоспособность и квартиру.

Но и здесь, несмотря на то, что ССК строит квартиры в любимом нами Западном округе (дома на улицах Лобачевского, Коштоянца и