Межевание жилых территорий: цели и методы

Плешкановская А. Межевание жилых территорий: цели и методы . Строительство и реконструкция 11 ноября 2001 (№ 11) С. 30-31


Межевание жилых территорий - в значительной степени новое направление в отечественной градостроительной деятельности. Можно предположить, что конфликты на этой почве неизбежны. В данной статье автор рассказывает о предпосылках и проблемах межевания жилых территорий.

Законодательные основы

В большинстве стран с развитым опытом экономики становление термина "недвижимость" непосредственно связывалось с трансформацией представлений о земле, которая традиционно оценивалась с сельскохозяйственных позиций, а потом стала в целом рассматриваться как стратегический природный ресурс и достояние всего человечества. Законодательство этих стран обозначило недвижимость как отдельный земельный участок вместе с расположенными на ее поверхности и в недрах физическими объектами.

Но в действующих законодательных документах Украины до сих пор есть "местные" особенности в использовании термина "недвижимое имущество". И в наше время все еще широко практикуется разделение земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений на отдельные виды недвижимости со своими владельцами или пользователями. В соответствии с этим, проектирование и застройку селитебных и особенно жилых территорий осуществляли без определения границ конкретных земельных участков, поскольку отсутствовала необходимость устанавливать фиксированные границы, закрепленные за конкретным жилым домом. Исключение составляли усадебная застройка, а также школы, детские дошкольные учреждения, сооружения инженерной инфраструктуры и некоторые другие, которые всегда имели четко определенные СНиПом размеры территорий и фиксированные в натуре границы.

Сейчас ситуация кардинально изменилась. Происходит активное развитие рынка как зданий и сооружений, так и недвижимости в классическом понимании единства земельного участка и объектов, расположенных на нем. Вопрос делимитации земельного участка, принадлежащего конкретному жилому многоквартирному дому, становится актуальным и необходимым в интересах справедливого налогообложения, реализации права на ипотеку, обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания территорий, ответственности за пользование этим участком. Законодательная неопределенность в этом вопросе нередко приводит к судебно-арбитражному решению споров между владельцами земли и расположенных на ней строений. Разделение ранее общей земли кварталов на отдельные участки приобретает особое значение и в условиях формирования кондоминиумов — специфической формы совместной собственности жильцов на жилой дом и прилегающую территорию.

Согласно Закону Украины "О планировке и застройке территорий" эта задача должна решаться при разработке такого нового вида градостроительной документации, как проект межевания территории. В ст. 16 Закона сказано: "проект межевания территории — это градостроительный документ, который разрабатывается для микрорайона (квартала) или его части с целью выделения земельных участков".

Цель межевания — формирование объектов недвижимости и имущественного права: земельных участков в сложившихся районах и на новых территориях, что необходимо в планировочной и проектной практике, а также в деятельности по рыночному обороту, учету и регистрации недвижимости.

Межевание для селитебных территорий сводится к двум возможным случаям: в условиях усадебной и коттеджной застройки и в условиях многоквартирной застройки. Но вместе с тем, длительный процесс освоения городских территорий обусловил значительное разнообразие сложившейся жилой застройки. С точки зрения проблемы установления границ земельных участков, относящихся к тому или иному зданию, можно выделить несколько основных их типов:

а) полностью фиксированные границы земельных участков. Этот тип характерен для районов усадебной и коттеджной застройки;

б) с частично фиксированными границами. Такие участки присущи кварталам исторической периметральной многоэтажной застройки, где границами выступают, с одной стороны, красные линии улиц, а с другой — торцевые линии домов;

в) нефиксированные и неопределенные границы земельных участков свойственны районам современной массовой многоквартирной застройки любого планировочного решения.

Эти различные исходные условия установления границ необходимо учитывать при выполнении проекта межевания территории.

Межевание в условиях усадебной застройки

Анализируя как новые, так и исторически сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки на примере Киева, можно выделить несколько характерных групп.

Первая группа—это бывшие села, поглощенные городом в период его послевоенного территориального развития, когда площадь города увеличилась почти в 5 раз. Типичные представители этой группы — Жуляны, Троещина, Позняки, Осокорки, Чапаевка и пр. Для этих территорий характерны неупорядоченность планировки и значительные размеры земельных участков, площадь которых в 3-5 раз превышает предельные размеры, установленные нормативными документами для городов.

Вторую группу составляют районы, застроенные индивидуальными домами в первые послевоенные годы,: Жовтневе, Нивки, Перемога, Караваевы дачи, Шевченко и др. Для них характерна, как правило, регулярная планировка, достаточно высокий уровень инженерного обустройства и благоустройства. Размеры участков в этих районах почти полностью отвечают действовавшим в свое время нормативам предоставления земли под индивидуальную усадебную застройку и составляют 0,05-0,06 га.

Третья группа — отдельные участки усадебной застройки, хаотично расположенные в городе и сохранившиеся еще с конца XIX — начала XX веков. Наиболее разнородная по своим градостроительным характеристикам, эта группа объединяет в себе черты, присущие первой и второй группам. Это обусловлено тем, что большинство таких районов сохранилось в связи с их расположением в зонах ограничения застройки по санитарно-гигиеническим условиям, рельефу, наличию опасных геологических процессов, природно-ландшафтной обособленности отдельных участков от общей массы застройки города. Типичные представители этой группы — Совки, Ширма, Мышеловка, Батыева гора, Александровская Слободка и пр.

Отдельное место занимают садовые участки, расположенные в границах городской черты (Берковецкие, Русановские, Воскресенские сады и Нижние сады на Осокорках). Для этой, четвертой группы характерны малые размеры земельных участков (0,04-0,06 га) и регулярная планировка.

Все эти территории ранее рассматривались как резервные для будущего многоэтажного строительства, и в их границах на протяжении почти 30 лет действовало законодательное ограничение капитального строительства и комплексного инженерного обустройства. Вследствие этого капитальность зданий и сооружений и общая плотность основных фондов в этих районах остались очень низкими (плотность застройки — около 500 кв.м на гектар территории, что в 5-Ю раз меньше, чем в многоэтажных жилых районах), а стоимость фондов стала неадекватна стоимости земли в условиях столичного города.

Разнообразие градостроительных характеристик этих районов вызывает необходимость реконструкции таких территорий с учетом не только обеспечения надлежащих требований к условиям проживания населения (жилищной обеспеченности, уровня инженерной и социально-бытовой инфраструктуры), но и законодательно установленного права жителей на норму приватизации земли. В таких районах требуется уплотнение или трансформация существующих земельных участков, и задачи межевания имеют здесь особую сложность.

При реконструкции изменение границ земельных участков может быть произведено несколькими способами:

1) отделение применяют для образования нового участка на территории существующего путем отделения определенной его части. В результате существующий участок теряет часть своей территории и прекращает свое существование в старых границах. Фактически образуются несколько новых участков;

2) объединение используют для образования нового участка путем объединения излишков территорий смежных участков и ликвидации границы между ними. В случае необходимости на соседние участки накладывают сервитута с целью обеспечения доступа к транспортным и инженерным коммуникациям новых участков;

Сервитутное право—это право ограниченного пользования чужой собственностью. Применительно к земельным участкам — это право прохода, проезда, использования коммуникационных и видовых коридоров и т.п.

3) переформирование границ применяют в случаях перевода части территории смежного участка в состав другого, что требует аннулирования старой границы и установления новой.

Согласно действующему законодательству, в городах в условиях индивидуальной застройки гражданам предоставляют во владение земельные участки площадью до 0,1 га, а в некоторых случаях — до 0,06 га (при высокой градостроительной ценности территории). Если площадь существующих земельных участков больше установленных нормами (свыше 0,1 га), то при выполнении проектов реконструкции этих территорий излишек площади подлежит изъятию с целью создания новых земельных участков, если это планировочно возможно. Если изъятие не состоялось, излишек площади земельного участка предоставляют владельцам на правах долгосрочного пользования.



Межевание в условиях многоквартирной жилой застройки

Принципиально иной подход к разграничению территорий используют в районах многоквартирной жилой застройки. В этих условиях ключом к решению задачи является создание моста между двумя идеологиями — идеологией частной собственности и идеологией общественных интересов. Попытка решить эту задачу привела к созданию по заказу Госстроя Украины "Правил и порядка межевания территории жилого квартала (микрорайона)". Методика, заложенная в "Правилах...", предусматривает выделение земельных участков (придомовых территорий) для отдельных жилых домов.

Под придомовой территорией подразумевают установленный проектом межевания и проектом застройки территории жилого квартала (микрорайона) земельный участок многоквартирной неусадебной застройки, который необходим для размещения и обслуживания жилого дома (домов) и связанных с ним хозяйственных и технических зданий и сооружений. Придомовая территория устанавливается для дома (домов) и не может выделяться для части дома (блока, этажа, секций квартир и т.п.).

"Теоретическая" площадь придомовой территории определяется в соответствии с государственными строительными нормами. Она включает как территорию непосредственно под жилым домом (домами), площадь отмостки, проезды и тротуары, так и площадь для социально необходимых элементов жилой среды (озелененных территорий, площадок для хозяйственных целей и автостоянок; игровых и рекреационных площадок и т.д.). Этот прием расчета можно назвать нормативным. Однако практическая реализация такого расчета, то есть размежевания, зависит от фактических размеров квартала (микрорайона), которые могут отвечать или не отвечать сумме расчетных размеров придомовых территорий, а также фактическому планировочному решению застройки.

В "Правилах..." в расчет площади придомовой территории закладывается доля-количества жилых единиц (квартир) отдельного дома в суммарном количестве жилых единиц (квартир), расположенных в квартале (микрорайоне). Жилая территория распределяется на придомовые участки пропорционально этим долям.

Для определения площади придомовой территории могут быть применены и иные приемы. Например, распределение жилой территории квартала (микрорайона) пропорционально суммарной полезной площади домов, на ней расположенных. Или: выделение площади, закрепляемой за конкретным домом, только в размерах его площади застройки. В литературе встречается предложение распределять территорию пропорционально площади застройки каждого жилого дома, что, на наш взгляд, не совсем корректно.

Осложняет расчет наличие встроенных или пристроенных помещений нежилого назначения, для которых потребность в территориях не нормируется ДБН, особенно в случаях перевода части жилого фонда в нежилой в пределах конкретного дома. Методического ответа на этот вопрос пока еще нет.

Выделение придомового участка и его фиксация в планово-проектной документации не означает обязательного физического вынесения его границ в натуру (например, в виде изгородей) и запрета на пользование этой территорией другим жителям города. Те или иные ограничения пользования этой территорией устанавливаются в виде специальных сервитутов, которые предусматриваются в проектно-планировочной документации, договором или решением суда.

Эксперим