"Контракти" впевнені: у приватних ЖЕКів - чималі перспективи для бізнесу

Сидорук С. "Контракти" впевнені: у приватних ЖЕКів - чималі перспективи для бізнесу // Галицькі контракти . . 28 февраля 2000 (№ 9) . С. 21-22


Обсяг ринку житлово-комунальних послуг становить 3-5 млрд. гривень на рік, а підприємці його освоїли всього на 2,5%

Освоєння приватним бізнесом ринку обслуговування житла проходить мляво, як і створення кондомініумів (об'єднань громадян-співвласників багатоквартирного будинку). Навіть приватизація квартир, розпочавшись ще 1992 року, охопила лише 64% державного житлового фонду. На думку фахівців, стрімке роздержавлення сфери обслуговування житла почнеться з появою реальних санкцій щодо неплатників та вільного ціноутворення у галузі (це може статися також із прийняттям Житлового кодексу). Мешканці багатоквартирних будинків, шукаючи "в кого дешевше" та уникаючи голодних монополістів, будуть змушені створювати кондомініуми та асоціації кондомініумів, укладати з недержавними структурами прямі угоди, ініціювати конкурси на право обслуговування своїх будинків та прибудинкових територій. Важливо не прогавити прогнозований сплеск попиту.



100% собівартості послуг може сягати 1,2 грн. за м2

Найважливішим чинником діяльності будь-якого підприємця є попит на його товари чи послуги, оті легендарні ринки збуту, за переділ яких (принаймні, так написано у підручниках з історії) спалахували локальні і навіть світові війни. У бідних державах найцікавішими ринками є ті, де відбувається задоволення первинних потреб: харчування, одяг, житло. Останнє, аби за якийсь час будинки не розвалилися з перетворенням пожильців на бомжів, необхідно не лише будувати, а й обслуговувати.

Масштаби цього ринку таки викликають повагу. Якби "за квартиру" регулярно платили всі (рівень проплат у середньому в Україні становить 65%), то, взявши за основу нинішню місячну квартирну плату в 19 коп. за кв. м та наявний багатоповерховий (не відомчий) житловий фонд у 450 млн. кв. м, отримаємо 1,1 млрд. грн. на рік.

Та й це ще не все: на запитання "Контрактів", звідки взялися ті сакраментальні 19 коп., що з 1996 року (без урахування інфляції!) вважаються 80% компенсацією собівартості утримання житлового фонду, фахівці пояснили, що цифра ця суто політична і наводиться для окозамилювання громадян та Міжнародного валютного фонду. Насправді цей середньодержавний показник (йдеться про 100% відшкодування) лежить у межах 50-70 коп.

Точнішим оцінкам заважає величезна диференціація собівартості. За підрахунками Центру сприяння житловим та муніципальним реформам (ЦСЖМР), який донедавна фінансувався USAID, для помешкань без зручностей на околиці райцентру вона може бути й 7-10 коп. за кв. м, а для центру Києва - 1-1,2 грн. Якщо ціноутворення на тепло, газ, телефон, електроенергію можна дуже умовно вважати ринковим, то розцінки на комунальні послуги (вивезення сміття, ліфт, прибирання сходових кліток, поточний ремонт даху та стін, обслуговування ліфтів (це окрема велика тема), засклення вікон під`їздів, робота сантехніки (загалом 26 позицій, що оплачуються отими 19 коп.), за зіставлення купівельної спроможності валют, від часів СРСР практично не змінилися. Ось чому перехід до 100% компенсації вартості житлово-комунальних послуг тягне за собою підвищення квартирної плати не на очікувані 20%, а в 1,5-2 рази.

Державний ЖЕК - собака на сіні

Державна (муніципальна) житлово-експлуатаційна контора (ЖЕК, втім, назви можуть бути в різних варіантах) є реліктом навіть для такої недореформованої економіки, як вітчизняна. Попри всю принадність ринку житлових послуг для малого та середнього бізнесу, за даними експерта ЦСЖМР Ріпсіме Хрєнової-Шимкіної, з близько 1,5 тис. українських ЖЕКів форму власності на сьогодні змінили лише 117 (8%). Вони обслуговують близько 2,5 тис. будинків з 300 тис. квартир (6% житлового фонду). По Києву цей показник значно нижчий - 17 недержавних з 460 (3,7%). Декларації про необхідність "впровадження ринкових та конкурентних засад у сфері обслуговування житла" лунають з 1992 року і вже вилилися у цілу низку законів, указів Президента, постанов КМ та інших нормативних актів. Біда лише в тому, що в цих документах багато загальних побажань та рекомендацій, проте дуже мало норм прямої дії. Втім, кваліфіковане використання вже наявної нормативної бази дозволяє недержавним структурам виходити на ринок обслуговування житла і навіть цілком успішно на ньому працювати. Єдина обов'язкова умова - відсутність перешкод з боку райадміністрацій.

Цієї умови досягти вдається далеко не скрізь. Як розповів "Контрактам" координатор ЦСЖМР професор Микола Лєбєдєв, на заваді стоять ЖЕКи, які підпорядковані райадміністраціям, що є формальними власниками неприватизованого житла, а в плані виконання робіт є фактично самі собі замовниками, підрядниками та контролерами. Через монопольне становище ЖЕКів вони є структурами, сказати б, "з автоматичною рентабельністю". Гроші збирають скільки вийде, а ремонтні роботи виконуються лише частково в обсягах, ще менших за надходження. Скільки становить оте "частково" визначає керівництво ЖЕКу, яке завжди може вмотивувати невиконання робіт недостатніми проплатами населення.

Проте зарплати у ЖЕКах далеко не найнижчі у державі. Як наслідок, житловий фонд катастрофічно старіє і вимагає величезних витрат на капремонт (за вкрай обережними оцінками, $5-10 млрд), який за законом має бути зроблений державним коштом. Виконання цієї норми вже ніхто не сподівається. Як вважає пані Хрєнова-Шимкіна, реформи таки пішли, і чинників тут два: з одного боку, дедалі більше місцевих адміністрацій, наляканих жахливим виглядом будинків, що от-от розваляться, пускають на "кормові території" недержавні структури, з іншого - мешканцям обридло платити невідомо за що. Це робиться через організацію відповідних конкурсів.



Контроль території дає переваги у всіх видах бізнесу

Що ж отримує підприємець, якому вистачило снаги виграти конкурс та взяти будинки на обслуговування? Досвід першопрохідців свідчить, що для того, аби рентабельність не була від'ємною, в обслуговуванні має бути 2-4 тис. квартир. Нижня межа визначається необхідним мінімумом оборотних коштів, верхня - надмірним розростанням території, що обслуговується, та утрудненнями в управлінні. Річ у тім, що підприємство з обслуговування житла в ідеалі далеко не лише "контора". Воно повинно мати майстерні, транспорт, сяку-таку будівельну та землерийну техніку. У такому разі можна істотно зекономити, взявши на себе не лише послуги з дрібного ремонту власне будинків, а й обслуговування електричних, теплових та водогінних мереж цілого мікрорайону.

Тоді не потрібно укладати відповідні угоди з монополістами (водоканалом, обленерго тощо), чиї нормативи на обслуговування своїх мереж, як свідчать фахівці, нерідко завищені на 40% проти собівартості. Якщо ж є трохи "зайвих" грошей, то, приміром, на ділянках, де труби особливо швидко іржавіють через сусідство електрокабелів, можна покласти труби пластикові і на 50 років про них забути - також економія. Добрі гроші можна "зняти" і на заходах із енерго- та теплозбереження. І все ж абсолютна більшість підприємців рада, якщо в обслуговуванні житла (згадаймо про 19 коп.) їм вдається вийти на нулі і "застовпити угіддя" в надії, що цей бізнес колись стане вигідним.

До речі, про угіддя. За нинішніх умов основні заробітки недержавні ЖЕКи мають на так званих додаткових платних послугах, що не входять до "переліку 26". Це може бути майже все, що завгодно: ремонти квартир, засклення та оздоблення балконів, здавання в оренду нежитлових приміщень, кабельне телебачення, настінна реклама, автостоянки, юридичні та ріелторські послуги. Останні є особливо цікавими, позаяк недержавне підприємство з метою стягнення квартирної плати намагається бути в курсі справ та добробуту мешканців мікрорайону, "пасти" їх ефективніше за податківців (після "освоєння території" недержавним ЖЕКом рівень оплати населенням послуг зростає у 1,5-2 рази).

Інформація про квартири, що продаються, також чогось варта, тим більше, що за новим Житловим кодексом продаж квартир злісних неплатників може стати обов'язковим. Відтак недержавний ЖЕК через значно гнучкіший менеджмент отримує на своїй території певні монополістичні переваги: можливість контролювати малий бізнес, а також успішно інвестувати в нього. Маємо на увазі відкриття торгових точок, будівництво гаражів, автостоянок тощо. "Турнути" підприємство, яке встигло вкорінитися, місцева влада, певна річ, може, але подібна екзекуція з огляду на необхідність організації нового конкурсу та ймовірну судову тяганину видається надто громіздкою.

Громадяни приватизують повітря у квартирах

Від бочки меду перейдімо до ложки дьогтю, тим паче, що в бізнесі з обслуговування житла цих ложок безліч. Ось хоча б те, що бюджетні кошти, призначені на виплату субсидій та компенсацію пільг приватним ЖЕКам отримати набагато важче. Та чи не найбільшим головним болем є неврегульоване законодавством питання власності на багатоквартирний будинок, адже саме власник як юрособа виступає замовником пропонованих послуг та оплачує їх. Кожний член об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), окрім власне квартири, має частку у вартості приміщень загального користування та будинкової інфраструктури. Якщо ОСББ не створюється, то загальний "шмат" залишається у володінні місцевої влади. Фахівці жартують, що, купуючи чи приватизовуючи квартиру, ми отримуємо право лише на повітря у ній.

Відтак із приблизно 80 тис. багатоквартирних будинків України кондомініуми створено лише у 1100. В основному це київські новобудови. Наприклад, на столичному масиві "Позняки", де забудова здійснюється за кошти порівняно заможних громадян, об'єднання співвласників виникають одразу після заселення. Воно й зрозуміло: "чистій" публіці, чиї особисті доходи не дуже різняться, набагато легше згуртуватися. Цікаво й те, що абсолютна більшість позняківських кондомініумів одразу намагається унезалежнитися від державних ЖЕКів і, найнявши бухгалтера, електрика, двірника та сантехніка, переходить на самообслуговування, хоча собівартість послуг у цьому випадку на 30-60% вища, ніж у потужного недержавного ЖЕКу.

Столиця - ще не вся Україна. На периферії кондомініуми нерідко зазнають справжніх переслідувань. Найпростіша форма покарання "самостійників" - визнання їх суб`єктами господарювання з метою отримання прибутку. Відтак податкова знімає вершки двічі: спочатку з усієї суми квартплати, а потім через оподаткування "зовнішніх" надавачів послуг. Трапляються і витонченіші "наїзди". Наприклад, кондомініум у Світловодську власним коштом встановив на горищі будинку автономну газову котельну, сподіваючись на 35% знизити виплати за теплопостачання і не потерпати взимку через холодні батареї.

Місцева податкова з ініціативи тепловиків (теплопостачання вони одразу ж відрізали) визнала об`єднання виробником теплової енергії, а газотрейдер, відповідно, "зарядив" йому промисловий тариф замість побутового. Після сплати податків та розрахунку за газ собівартість тепла виявилася в 1,5 разу вищою, ніж до встановлення котельної. Відтак існує пресинг влади місцевої як на недержавні ЖЕКи, так і на їхніх потенційних замовників - кондомініуми, тим часом як влада центральна з приходом на посаду прем'єра Віктора Ющенка, здається, намагається реформаторським процесам сприяти.



Революція відкладається до затвердження Житлового кодексу

Якщо підприємець не з лякливих і твердо вирішив заснувати приватний ЖЕК, не зайвим буде зупинитися детальніше на нормативній базі. Загалом цього бізнесу безпосередньо стосуються понад 20 документів. Так замовника, тобто кондомініуми разом з їхнім типовим статутом, легалізовано ще постановою КМ №588 від 31.07.95 р. Порівняно свіжим наказом Держбуду від 30.09.98 року затверджено Положення про порядок конкурсного відбору підприємств для обслуговування та ремонту житлового фонду та прибудинкової території разом з Примірним договором про таке обслуговування. У положенні є розкішна норма: підприємець, якому райадміністрація без поважних причин відмовила в організації конкурсу, може позиватися в арбітражі. Але за даними Держбуду подібних позовів ще ніхто не подавав.

Цікава історія появи документу у викладі Володимира Панагушина, керівника відділу житлового господарства Держбуду. За задумом це мала бути постанова КМ, де передбачалося право органів місцевої влади передавати їм (на час дії договору) майно їхніх державних предтеч, і навіть пропонувалося ДПА ініціювати внесення змін до податкового законодавства на предмет звільнення від оподаткування (за певних умов) прибутків недержавних ЖЕКів. У процесі узгодження "на постанову КМ питання не потягло", виродившись у відомчий наказ. Цікаво, що нагородження середньої руки чиновника грамотою КМ на постанову цілком "тягне" (за 1999 рік понад половина пî