Перевід боргу за комунальні платежі

Перевід боргу за комунальні платежі // Юридичний вісник України . . 4 мая 2002 (№ 18-19) . С. 13

Безпосередніми сторонами договору купівлі-продажу є покупець та продавець. Не є винятком договір, предметом якого є квартира. Але необхідною передумовою укладання угоди щодо майна є врахування прав та інтересів третіх осіб. Так, статтею 229 Цивільного кодексу на продавця покладається обов'язок попередити покупця про права третіх осіб на річ, що продається (право наймача, право застави, довічного користування тощо), про що найчастіше зазначають у договорі купівлі-продажу. За невиконання зобов'язань продавець притягується до цивільно-правової відповідальності.

Коли йдеться про зобов'язання, що виникли у зв'язку із користуванням квартирою старим власником (зокрема, виникнення боргу за спожиті комунальні послуги), то, безперечно, вони не передаються автоматично до нового власника. Хоча відсутність домовленості між сторонами з цього питання навряд чи буде підставою для розірвання договору, спричинити неприємності для нового власника це може. Тому покупцеві варто з'ясовувати наявність "обтяження боргом" .

Насамперед, старий власник повинен самостійно припинити свої зобов'язання шляхом належної оплати. Або, зменшити ціну договору на розмір переведеного на нового власника боргу. Проте, процедура переведення боргу повинна включати не тільки безперечну згоду покупця; вона охоплює також згоду кредитора (ст. 201 Цивільного кодексу). Якщо попередній боржник не погодив перевід боргу з кредитором, то останній має право вимагати належного погашення зобов'язання саме від первісного боржника. Однак "несподіваний" борг за комунальні платежі може змусити нового власника оплатити його лише задля убезпечення від санкцій (відключення тощо), передбачених, зокрема, п. 4.5 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству № 55 від 13.12.1995 року "Про затвердження Положення про порядок розрахунків за комунальні послуги між виробниками (постачальниками), виконавцями і споживачами послуг водопостачання, водовідведення і теплопостачання в умовах використання засобів обліку споживання води і теплової енергії в житловому фонді та підвищення економічної зацікавленості споживачів у їх встановленні за власні кошти".

У разі його відмови погасити чуже зобов'язання, примусово стягнути борг з нового боржника, якщо він не давав згоду на його погашення, неможливо. Суди правильно вирішують це питання на користь вказаних осіб. Проте притягнення нового власника до розгляду справи може бути необхідним для з'ясування змісту угоди між сторонами, у тому числі щодо боргу за комунальні платежі.

Отже, у чинному законодавстві не передбачено конкретних правових норм, згідно з якими на покупця квартири покладався б обов'язок перевіряти наявність заборгованості за житлово-комунальні послуги, нараховані на об'єкт купівлі-продажу. Перевіряти наявність боргу за квартирою не повинні також ані бюро технічної інвентаризації, ані нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу. Тож визначити це питання у відповідному договорі необхідно саме в інтересах покупця з наступних підстав. Щоб домогтися погашення зобов'язань необхідно притягувати до відповідальності лише колишнього власника як належного боржника. Проте суд матиме право, залежно від обставин справи, вирішити питання про заміну неналежної сторони (ст. 105 Цивільного процесуального кодексу) або відповідальність у відповідній частині кожної сторони договору купівлі-продажу квартири тільки під час розгляду.