Планувальні аспекти розмежування житлових територій

Плешкановська А. Планувальні аспекти розмежування житлових територій . Янус Нерухомiсть 2002 №8 C.18-19


Розмежування території, що має під собою ту чи іншу нормативно-методичну основу, реалізується в різних містобудівельно-планувальних умовах. Тут можна виділити кілька варіантів.

1. Якщо ми маємо справу з розміщенням нової забудови на вільних територіях, то проект розмежування, як відзначалося раніше, повинен бути частиною проекту забудови. Тоді в основу виділення прибудинкових ділянок може бути покладений нормативний підхід у чистому вигляді. При цьому розміщення будинків в плані кварталу (мікрорайону) повинно здійснюватись таким чином, щоб в рамках загальної концепції планувальної організації території максимально були враховані передбачені нормативами параметри ділянок.

2. При розміщенні одного чи декількох житлових будинків на вже забудованій території, де розмежування ще не проведено і не зафіксовано в кадастровій документації, може виникнути дві ситуації:

а) житлові будинки, що розміщуються, використовують наявний резерв території і не порушують при цьому можливості наступного розмежування без збитку для сусідніх будинків;

б) коли ми маємо справу з більш-менш значною планувальною реконструкцією території, що вимагає принципового перегляду схеми функціонального наповнення території і розробки проекту розмежування в рамках наявних територіальних обмежень.

Аналогічна картина спостерігається в тому випадку, коли ми проводимо розмежування території в умовах існуючих щільно забудованих районів.

У такому випадку підходи до розмежування зводяться до фіксації сформованих меж прибудинкових ділянок, але при цьому розмежування повинно проводиться таким чином, щоб усі жителі знаходилися приблизно в однакових умовах за рівнем їхнього питомого забезпечення прибудинковими ділянками в конкретній містобудівній ситуації.

У контексті викладеного варто звернути увагу на те, що в багатьох районах міст існують квартали з дуже низьким коефіцієнтом забудови (наприклад, забудова 50-60 років), тобто з наявністю територіального резерву. Планувально ж цей резерв не представляє собою єдиної вільної земельної ділянки, а розподілений більш-менш рівномірно по всій території, що розглядається.

При цьому виникає завдання, яке може бути вирішене лише на місцевому законодавчому рівні: розподілити цей резерв між жителями території чи віднести його до комунальної власності. З точки зору соціальної рівності користувачів території, більш справедливим є, на наш погляд, закріплення резерву за містом. В іншому разі розмір плати за землю у цих районах буде відносно вище, ніж у нових.

Наведемо деякі приклади умов розмежування в різних планувальних ситуаціях.

На мал.1 показана можливість досить коректного розмежування прибудинкових територій для групи житлових будинків одного з мікрорайонів Микільської Борщагівки. Ці земельні ділянки планувально легко виділяються і відповідають розрахунковим значенням. Для другої ж групи житлових будинків цього мікрорайону (див. мал.2), адекватне розмежування прибудинкових територій практично неможливе. Як ми бачимо, для 16-ти поверхового житлового будинку явно не вистачає необхідної території, планувально вона не виділяється, навіть якщо в цілому по мікрорайоні є достатня площа територій для житлової забудови.






Отже, ми свідомо ставимо жителів різних будинків другої групи в нерівні умови, коли плата за землю буде істотно розрізнятися, а користування площадками різного призначення, тобто прибудинковою територією, буде все рівно спільним. Усе це може викликати небажані конфліктні ситуації між власниками таких прибудинкових ділянок.

Ще більше проблема загострюється у випадках високощільної периметральної житлової забудови в історичній частині міста, де незабудовані території вкрай обмежені. Розмежування на основі нормативного підходу, навіть з урахуванням зменшення питомих витрат території (з огляду на містобудівну цінність території), в цих умовах все рівно не може бути виконано. Очевидно, тут необхідний інший методичний підхід чи удосконалення вищезгаданої методики.

Конфігуративно складні планувальні рішення забудови житлових територій також унеможливлюють раціональне і геометрично просте розмежування території, що, в свою чергу, заважає процесам вільного ринкового обігу і забудови резервних земельних ділянок. Заважає вирішенню цього завдання і наявність на території значної кількості випадково розташованих тимчасових чи капітальних гаражів, сараїв тощо.

Безсумнівно, методи і прийоми розмежування житлових територій і в фізичному, ї в фіскальному розумінні повинні бути максимально прості і зручні для реалізації і контролю та такі, що можуть бути застосовані в різних містобудівних умовах.

На наш погляд, доцільно здійснювати розмежування житлових територій, ґрунтуючись на таких позиціях:

- житлова територія у рамках кварталу (мікрорайону), за винятком прибудинкових ділянок, знаходиться в муніципальній (комунальній) власності;

- у прибудинкову ділянку, що закріплюється за кожним будинком, входять: невіддільна від нього площа забудови і вимощення; а також площа внутріквартального проїзду з майданчиком для розвороту і майданчиком для тимчасової стоянки автомобілів, що обслуговують цей житловий будинок.

Залежно від конкретної містобудівної ситуації розмір прибудинкової ділянки може збільшуватися. Так наприклад, у випадку розміщення житлового будинку уздовж червоної лінії в прибудинкову ділянку може бути включена і частина житлової території від вимощення до червоної лінії (за умов, якщо відстань не перевищує 5-6 м і не дає можливості розміщення нових малих об'єктів соціально-побутового призначення).

Подібний підхід дозволяє здійснювати розмежування як в умовах високощільної периметральної забудови, так і в умовах вільного планування районів багатоповерхової забудови.

За необхідності прибудинкова ділянка може бути виділена і закріплена за окремою секцією чи групою блок-секцій житлового будинку у випадку поетапного освоєння території мікрорайону. Це не суперечить законодавчому трактуванню поняття нерухомості і дозволяє реалізувати право власності в більш повному обсязі (наприклад: іпотека, купівля-продаж тощо).

Муніципальна власність на всю житлову територію значно спрощує вирішення питань реконструкції існуючої забудови та її доущільнення у разі необхідності.

Таким чином, плата за землю для жителів кварталу (мікрорайону) буде включати дві складові: плату за прибудинкову ділянку, що знаходиться у власності жителів конкретного житлового будинку, і плату за користування частиною муніципальної житлової території пропорційно частці житлового фонду даного будинку в загальному житловому фонді кварталу (мікрорайону).

У цьому випадку, будівництво нового житлового будинку на резервних ділянках чи надбудова мансардних поверхів над існуючими будинками не зумовлюватимуть необхідність перегляду проекту розмежування території. Коригування потребуватиме лише друга складова плати за землю, оскільки площа власне прибудинкових ділянок не змінюється.

Розмежування терито𳿠— складне планувальне завдання, вирішення якого торкається інтересів усіх жителів конкретної території, тому проектні рішення по розмежуванню потребують громадського обговорення жителями певного кварталу (мікрорайону) і обов'язково повинні бути зафіксовані в місцевих правилах використання і забудови територій.