Квартира в проекте

Богданова М. Квартира в проекте // Янус Нерухомiсть. 2002. №13. C.14-15

Котлован есть. Пора покупать?

Что и говорить, не случайно большая часть вторичного рынка жилья потеряла в глазах граждан свою привлекательность. Старые коммуникации, протечки, аварии, устаревшие электропроводка и сантехническое оборудование и, как следствие ? более высокие расходы на жилищно-коммунальные услуги при меньшем уровне комфорта. Добавим сюда устаревшую планировку, маленькую площадь, убогие подъезды, разницу в социальных статусах соседей. К тому же квартира 20-30-летней давности может иметь такую "грязную" историю, что надолго отравит жизнь новым жильцам.

Но зато старого жилья больше, оно дешевле, квартиру можно увидеть в наличии, а не "в проекте", пусть даже в цвете и трехмерном изображении в компьютере, так как на момент оформления договора дом может едва показаться из земли. Кстати, в отсутствии квартиры, по закону бессмертной диалектики, заключен свой плюс: будущий хозяин может изменить планировочное решение, внести коррективы во все необходимые разделы проекта, что вполне соответствует современным требованиям к строящемуся жилью.

Искушенный покупатель, владеющий информацией и умеющий ее анализировать, покупает недвижимость, во-первых, в начале строительства, и, следовательно, по минимальной цене, во-вторых, у надежного застройщика, в-третьих, на условиях приемлемого графика оплаты. Такие пролонгированные инвестиции в итоге могут дать серьезную экономию средств. Например, в Киеве прибыль составляет не менее 30% у тех покупателей, которые подключились в начале строительства. И последнее. Без учета фактора инфляции, квартиры в старом доме с каждым годом будут падать в цене, а в новом ? в течение первых 10 лет ? расти (если дом расположен в центральной части города).

Половина бед от лени

если критерии при выборе агентства на вторичном рынке субъективны ? реклама, известность, рекомендации, членство в профессиональных объединениях и т.д., то на первичном рынке жилья большую роль играют совершенно объективные факторы. Во-первых, это то, что на Западе называют reference list ? список уже построенных и сданных объектов; во-вторых ? темпы строительства на новом объекте (это легко выяснить недельным наблюдением), организация стройплощадки и т.п.

Часто компании, которые только-только завоевывают строительный рынок, предлагают жилье по цене, которая ниже сложившейся на аналогичное жилье в данном регионе. Это, естественно, приводит к оттоку части потенциальных покупателей, получивших возможность сэкономить от известных фирм.

Итак, если вы все-таки решили рискнуть и подешевле купить квартиру, "которой еще нет", не поленитесь предпринять хотя бы самые элементарные шаги по выяснению надежности застройщика. А именно:

? Съездите на строительную площадку и посмотрите, как идет строительство. Это самый главный критерий. Если площадка просто обнесена забором, а строительство не ведется, откажитесь от сделки.

? Ознакомьтесь со списком домов, которые компания уже построила.

? Посмотрите эти дома (если их много, то хотя бы часть из них). Поговорите с жильцами, обязательно узнайте, были ли дома сданы в срок или с задержкой. Спросите, довольны ли жильцы качеством строительства.

? Наведите справки о компании во всех инстанциях. Узнайте, какую репутацию имеет компания.

? Оцените, насколько стоимость квартиры соответствует рыночной. Если цена намного ниже среднерыночной, не обольщайтесь: скорее всего, компания, объявляющая себя застройщиком, ничего строить не собирается.

Помните, что чем более ранний этап строительства выбран для покупки, тем больше риск.

Поосторожней с мелкими

Несмотря на все риски, которые связаны с покупкой строящегося жилья, оно успешно продается. Многие риэлторы пытаются строить на этом свой бизнес. Однако у них не так много пространства для маневра: все более-менее крупные застройщики либо сами реализуют свои квартиры (через отделы продаж или дочерние фирмы), либо работают по эксклюзивным договорам с крупными риэлторскими компаниями (официальными дилерами).

Единственный пока не охваченный сегмент первичного рынка ? реализация строящегося жилья, полученного по взаимозачетам субподрядчиками и поставщиками стройматериалов. Как правило, это небольшие фирмы, которым невыгодно содержать собственный отдел по реализации квартир, да и число объектов, проходящих через такие фирмы, не очень велико. Риэлторам-одиночкам довольно легко удается сговориться с ними, тем более что цена на такие квартиры может быть гораздо ниже рыночной. Риэлтор может заложить в стоимость квартиры хорошие проценты, и все равно она окажется весьма привлекательной для покупателя.

И вот здесь нужно быть крайне осторожным... Риэлтор продает такую квартиру (а точнее, "право на квартиру"), продавец получает деньги и всю ответственность с себя снимает (мол, все вопросы к застройщику).

А у нового владельца могут возникнуть довольно серьезные проблемы, так как претендентов на квартиру может быть несколько и не факт, что преимущественное право на жилье принадлежит именно ему. И даже если дело закончится судом, покупатель окажется не в выигрыше, так как юридические документы, сопровождающие такие "кустарные* сделки, как правило, не выдерживают критики.

Имейте дело только с риэлторскими фирмами, способными защитить Ваши интересы.

Пункты, параграфы, статьи

Бесспорно, инвестиционный договор несет в себе больше рисков, чем обычный договор купли-продажи. Среди опасностей могут быть и повышение первоначально озвученной цены, и несостоятельность или недобросовестность поставщиков, и затянутые сроки строительства, и замена оговоренной квартиры на иную... Поэтому, прежде чем заключать договор, не поленитесь проглядеть его вместе с квалифицированным юристом и заранее отсечь все двусмысленные пункты.

Один из самых важных пунктов договора ? сроки окончания строительства. Строительные компании, демонстрируя свою честность перед инвесторами, вписывают этот пункт в договор почти всегда, и пункты об ответственности застройщика отталкиваются именно от этого срока. Строители иногда вписывают пункт о штрафах за нарушение этих сроков. Однако строгого значения термина "ввод в эксплуатацию" никто не знает. Что это ? дата приемки дома комиссией? возможного заселения? или что-то другое? Об этом в большинстве договоров нет ни слова.

Во всех договорах присутствует пункт об ответственности инвестора за своевременное подписание акта приема-передачи квартиры. Он обязан подписать его в определенный срок после ввода дома в эксплуатацию. А если срок подходит к концу, а какие-то строительные огрехи не устранены? Нужно сказать, что дорожащие своим именем строительные компании, как правило, не боятся нести ответственность за дефекты своей работы и обязываются их устранить за свой счет даже в том случае, если с момента введения дома в эксплуатацию прошло достаточно много времени.

Перед подписанием инвестиционного договора следует обратить внимание на условия возврата денег при расторжении договора по вашей инициативе. Как правило, в этом случае строительные компании предусматривают удержание неустойки за отказ от договора. Размер неустойки ? колеблется от 5 до 15% от суммы договора. При этом чем крупнее компания, тем меньше сумма.

Еще один пункт договора, которому также необходимо уделить особое внимание, касается взаиморасчетов. При оплате инвестиционного договора уместны любые формы безналичного расчета, векселя, бартер и др. Клиент получает на все соответствующие платежи, бухгалтерские документы. Очень удобна оплата в рассрочку.

Выбирай, а то потеряешь

Практическим риском является то, что по инвестиционному договору к инвестору переходит не квартира, а только право на квартиру. Это подразумевает возможность двойной продажи застройщиком прав на одну и ту же квартиру. Но для солидной строительной компании, несколько лет успешно работающей на рынке, доброе имя' стоит дороже квартир целого подъезда, Такой застройщик никогда не пойдет на безответственность или злоупотребление.

И, наконец, самый серьезный минус недостроя. Он состоит в том, что покупатель берет квартиру, которой нет, т.е. происходит кредитование одной стороны другой. Всегда есть риск, что застройщики не справятся со взятыми на себя обязательствами. И если у солидной компании максимальная задержка сдачи дома в эксплуатацию составляет 1-2 месяца, то та, которая строит свой первый дом и соблазнила инвестора "ну очень хорошей ценой", вполне может сдать его на два-три года позже оговоренного срока. Однако при правильном выборе застройщика и грамотном подходе к заключению договора, при покупке квартиры на ранних этапах строительства, можно получить значительные финансовые преимущества.